탈 많은 지역주택조합…“소유권 확보 여부 꼭 확인하세요”[부동산 빨간펜]

최근 지역주택조합 관련 갈등이나 분쟁이 계속해서 발생하고 있다. (사진은 기사 내용과 무관함) 뉴스1

이축복 산업2부 기자

‘XXX억 대 분양 사기 지역주택조합 임원 구속’ ‘YY시 지역주택조합 과장광고 실태조사’. 부동산 뉴스를 읽다 보면 언뜻 이런 제목의 기사를 접하셨을 겁니다. 지역주택조합이 정상적인 주택 공급방안이라기보다는 사회적 문제로 다뤄진다는 인상을 받는 경우가 많죠. 최근에는 서울시에서 ‘지역주택조합 가입 전 꼭 읽어야 할 피해사례집’을 묶어서 발간하기도 했습니다. 지역주택조합에서 어떤 문제가 발생하고 있길래 그런 걸까요? 요점만 빠르게 정리해봤습니다.

Q. 지역주택조합이 무엇인가요?

“일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 짓기 위해 결성하는 조합을 말합니다. 무주택이거나 전용면적 85㎡이하 주택을 1채 소유한 경우면 됩니다. 청약통장이 없어도 가입할 수 있습니다.
지역주택조합에서는 땅 없이도 사업을 시작할 수 있습니다. 재개발, 재건축과 같은 일반적인 아파트 청약에서는 토지를 확보해야 사업을 시작할 수 있는 점과 대비되죠. 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 확보하고 지자체에 사업계획을 승인받는 구조입니다. 임의단체인 추진위원회가 구성되어 사업이 이뤄지는 점은 일반적인 재개발, 재건축과 유사합니다.”

지역주택조합 사업 흐름도. 서울시 제공

Q. 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

“지역주택조합에서는 조합원 모집이 사업계획 확정 이전 단계에서 진행됩니다. 따라서 구체적인 공급 가구수, 동수 등 건축계획은 물론 준공시기도 확정되지 않습니다.
이 과정에서 다양한 피해 사례가 나옵니다. 한 지역주택조합은 800채 규모 아파트를 지으려고 조합원을 모집해 가입한 조합원 순대로 원하는 위치의 동, 호수를 배정했습니다. 이후 조합에서는 사업의 수익을 높이기 위해 900채 규모로 건축계획을 바꾸려고 총회를 열었습니다. 건축계획 변경 전 일조권, 조망권을 누리던 50세대의 전방에 1개 동이 추가되며 일조권 침해가 발생했으나 나머지 조합원들이 찬성해 안건은 가결되었습니다. 피해를 당한 조합원들이 손해배상 소송을 제기했으나 가입계약서에 건축계획 변경에 이의를 제기하지 않겠다는 문구가 있다는 이유로 결국 패소했습니다.
사업계획은 건축, 굴토, 구조 등 각 분야의 심의를 통과한 후 사업계획승인을 거쳐야 최종적으로 확정됩니다. 따라서 사업추진 과정에서 토지 매입이 어려운 구역은 제외하고 동의율 확보가 쉬운 구역으로 확장하는 경우 등이 있어 공급 규모가 조정될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.”

Q. 토지확보율이 80%를 넘겼다는데 가입해도 괜찮을까요?

“지역주택조합 가입 전 토지 사용권원과 토지소유권을 반드시 확인해야 합니다. 지역주택조합 홍보관에서는 사업 진행을 위해 토지주에게 토지 사용을 동의받은 것을 토지 소유권 확보로 설명해 조합 가입을 유도하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 전혀 다른 것입니다. 토지 사용 동의는 매매 의사 표현이나 매매계약을 한 것이 아니기 때문입니다.
토지 확보율이 80%가 된다는 설명을 들으셨나요? 그렇다면 소유권과 토지 사용 동의(토지사용권원) 중 무엇을 확보한 것인지 확인해야 합니다. 지역주택조합사업에서 사업계획승인을 받으려면 토지소유권을 95%까지 확보해야 합니다. 그래야 나머지 5% 토지주를 대상으로 매도를 청구할 수 있는 권리가 생겨 사업을 진행할 수 있습니다.
추가로 지역주택조합에서는 조합설립인가를 받더라도 매도청구권이 생기지 않습니다. 조합설립인가는 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원과 15%이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하면 받을 수 있습니다. 조합설립인가와 사업계획승인 간에는 매우 큰 차이가 있기 때문에 조합 가입 전 유의해야 합니다.”

Q. 유명 건설사에서 시공한다는데 가입해도 좋지 않을까요?

“지역주택조합에서는 1군 건설사가 사업에 참여했다며 분양 광고를 하는 경우가 많습니다. 하지만 시공사는 일반적으로 사업 초기에 참여하지 않습니다. 따라서 시공사와 지역주택조합 간 실제 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 사업추진협약만을 맺고 시공 예정사로 광고할 수 있기 때문입니다.
‘A건설사가 시공예정사’라고 광고한 지역주택조합 관계자는 서울시가 이를 문제로 지적하자 “조합원 가입 계약을 체결하면서 시공사 부분을 공란으로 작성해 가입자들도 변경 가능성에 대해 인지했을 것”이라며 “문제없다”고 답했다고 하네요. 하지만 이런 설명을 조합원을 유치하면서 각 개인에게 상세하게 했을지는 미지수입니다.“

Q. 조합에서 탈퇴하면 분담금을 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?

“원칙적으로 조합 임의탈퇴는 허용되지 않습니다. 조합원의 개인적인 사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이뤄진다면 사업추진에 제약이 많기 때문입니다.
가입계약서 상 탈퇴 및 환불 시에는 탈퇴를 희망하는 조합원이 대체 조합원을 모집해야 하는 경우가 있습니다. 하지만 탈퇴는 되더라도 환불을 받으려면 실제 아파트가 준공되어야 한다는 조항이 붙기도 합니다. 조합과 소송을 통해 조합원이 승소하더라도 조합에 환불해 줄 자금이 없어 돌려주지 못하거나 고의로 환불해주지 않는 경우도 벌어집니다. 가입계약서 및 조합규약에 따라 탈퇴가 결정되더라도 환불을 받지 못할 수 있으니 조합 가입부터 신중해야 합니다.”

지역주택조합은 사업이 정상적으로 추진되는 경우 신축 아파트를 합리적인 비용으로 마련할 수 있는 제도입니다. 하지만 사업 주체는 업무 대행사, 건설사가 아닌 조합원입니다. 저렴한 가격에 아파트를 지을 수 있다는 말만 믿기 보다는 사업에 대한 이해도를 높이는 것이 우선 아닐까요? 자세한 내용은 서울도서관(elib.seoul.go.kr), 서울시 e-Book(ebook.seoul.go.kr), 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr) 등을 통해 전자책 형태로 확인하시고 잘 판단하시길 바랍니다.

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이축복 기자 bless@donga.com