입찰표 표기 실수해도 낙찰자로 인정 임차인 보증금 인수 여부 확인해야 장기 방치 상가, 연체 관리비 유의해야
이주현 지지옥션 선임연구원
재매각 사건은 경매로 낙찰받은 사람이 정해진 기간 내에 잔금을 내지 못해서 다시 매각 절차를 진행하는 사건이다. 재매각 사건의 입찰보증금은 최저가격의 10%가 아닌 각 법원에서 정한 할증률(최저가격의 20∼30%)을 적용한다. 재매각 사건은 위험성이 높은 경매 사건인 만큼 더욱 꼼꼼한 분석이 필요하다. 몇 가지 사례를 소개해 본다.
가장 많이 나오는 실수는 입찰표 오기(誤記)다. 올해 9월 인천의 모 아파트가 최저가격 1억6300만원에서 14억6700만 원을 더 쓴 16억3000만 원에 낙찰됐다. 이는 누가 봐도 1억6300만 원을 입찰표에 작성하려다가 ‘0’을 하나 더 붙이면서 말도 안 되는 금액에 낙찰됐다고 예상할 수 있다. 하지만 법원에서는 명백한 실수더라도 낙찰자로 인정한다. 결국 매각 허가를 결정했고, 잔금 납부기간도 정해졌지만, 낙찰자가 16억 원의 잔금을 낼 가능성은 없어 보인다. 재매각에 따른 위험성은 없지만, 사소한 실수로 최저입찰가의 10%에 이르는 입찰보증금을 허공에 날릴 수 있다는 것을 보여주는 사례다. 반면교사로 삼을 만하다.
선순위 임차인 인수 여부를 제대로 분석하지 못해 재매각에 나오는 경우도 있다. 최근 재매각이 진행 중인 경기 남양주시에 있는 아파트 사례를 보자. 감정가격은 5억4300만 원, 3회 유찰돼 최저가격은 약 1억8600만 원이다. 3억 원을 써냈던 전 낙찰자는 잔금을 미납했는데, 선순위 임차인의 보증금(3억 원) 인수 여부를 잘못 판단한 것으로 추정된다. 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 법원에 권리 신고 및 배당 요구 신청을 했다가, 이후 철회한 사실을 몰랐던 것이다. 임차인이 배당 신청을 했다면 확정일자를 갖췄기 때문에 보증금 전액을 배당받을 수 있었다. 하지만 배당요구종기일 전에는 철회가 가능하고, 철회했을 때는 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야 하는데, 이 사실을 간과하고 입찰에 참여한 것으로 판단된다.
경매 부동산에 연체된 관리비가 있다면 전용 부분을 제외한 공용 부분 관리비는 낙찰자가 승계할 수 있다는 점도 명심하자. 재매각 중인 서울 광진구 내 소형 상가의 감정가격은 3000만 원, 9회나 유찰돼 최저 가격은 400여만 원이다. 이 사건 역시 6회차에서 1000만 원에 낙찰된 적이 있지만, 잔금을 미납했다. 권리분석에 문제는 없다. 다만 공실로 방치된 상태고, 경매신청채권자가 해당 건물 관리단인 것으로 볼 때 연체 관리비 해결을 위해 경매신청을 한 것으로 추정된다. 장기간 공실로 방치된 상가의 경우 부동산 가격보다 오히려 더 많은 관리비가 연체 중일 수 있으므로 특히 주의해야 한다. 이 사건 경매신청채권자(건물 관리단)의 청구 금액은 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 5000만 원에 이르는데, 대부분 공용 부분 관리비일 것으로 보인다.
이주현 지지옥션 선임연구원