선순위 지상권, 낙찰자가 인수 원칙 땅 가치 지키기 위한 경우는 예외 건물 신축 땐 도로폭 4m 이상 필요
고준석 연세대 상남경영원 주임교수
1년째 제주살이를 하는 A 씨 부부는 땅을 매수해 상가주택을 지어서 1층은 카페, 2층은 주택으로 사용하고 남은 땅에는 귤나무도 심을 생각이다. 서귀포시 성산읍 주변의 땅을 찾던 중 2월 6일 2차 매각기일을 앞둔 밭 747㎡(약 226평)를 발견했다. 송난포구에서 약 1.2km 거리의 적당한 땅이라고 생각해 경매에 참여할 생각으로 권리분석에 들어갔는데, 등기부등본상 1순위 권리가 지상권이라고 기재돼 있었다. 2, 3순위는 근저당권, 4∼7순위는 압류, 8순위는 경매 개시결정(임의경매) 순이었다. A 씨는 지상권은 무엇인지, 선순위 지상권은 매수인이 인수하는 권리가 맞는지, 땅을 매수할 때 어떤 것을 주의해야 하는지가 궁금하다.
이때 지상권은 다른 사람의 토지를 사용하는 것을 말한다. 즉, 타인의 토지에 건물이나 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 해당 토지를 사용할 수 있는 권리가 지상권이다. 지상권은 경매로 소멸할 수도 있고, 매수인이 인수할 수도 있다. 기준권리(근저당권 등)보다 앞에 있는 선순위 지상권은 매수인이 인수해야 한다. 반면 기준권리보다 뒤에 나오는 후순위 지상권은 경매로 소멸한다.
그러나 선순위 지상권도 소멸하는 경우가 있다. 근저당권자가 땅의 가치를 지키기 위해 담보 목적으로 설정한 선순위 지상권은 매수인이 인수하지 않고 소멸시킬 수 있다. 따라서 근저당권과 함께 설정된 선순위 지상권의 경우, 토지의 담보가치를 지키기 위해 설정된 경우라면 근저당권이 소멸되면서 선순위 지상권도 목적을 잃어 소멸하는 것으로 본다.
덧붙여 A 씨 부부가 건물을 신축하려 한다면, 토지의 가치를 평가할 때 인근 도로 폭도 살펴볼 필요가 있다. 만약 매수하는 땅에 접한 도로 폭이 2m일 때는 건축 시 도로의 폭 4m가 필요하므로 도로 양쪽 모두 각각 1m씩 건축선을 후퇴해서 건물을 신축해야 한다. 결과적으로 도로의 폭이 좁을수록 건축할 수 있는 땅의 면적이 줄어들어 손해를 보는 셈이다.
도시계획을 열람해서 신규로 개설되는 공로(도로) 등이 계획되어 있는지도 확인해야 한다. 해당 경매 물건의 경우 도시계획을 열람해 보면 땅의 3분의 2 지점으로 신규 도로 계획선이 공시되어 있다. 앞으로 도로가 생길 수 있다는 뜻이다. 도로가 개설되면 땅은 남북 양쪽으로 나뉜다. 도로가 개설되는 땅은 수용되고, 대신 토지보상금을 받는다. 물론 공로가 생기면 땅값은 상승한다. 도로가 생긴 이후 남쪽에 있는 땅은 건물을 신축할 수 있을 정도의 면적을 확보할 수 있어 가격은 오히려 상승할 것으로 예상된다. 하지만 북쪽에 위치하는 땅은 면적이 작아 활용도가 떨어질 것으로 보인다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수