“경기 아파트 채당 1억 원 인상 요인”… 역세권 수혜 범위는 도시철도보다 좁아
국내 부동산시장에서 수도권광역급행철도(GTX)가 다시 이슈의 중심에 섰다. 공사 진척이 가장 빠른 GTX-A 노선은 수서~동탄 구간이 개통 초읽기에 들어갔다. GTX 2기 사업으로 불리는 D~F 노선안이 확정되면서 수혜 대상 지역도 늘어났다. 경기 평택, 강원 춘천·원주, 충남 아산이 이번 GTX 연장 구간에 포함되면서 해당 지역 부동산에 대한 기대감도 고조되고 있다.
수도권광역급행철도(GTX)-A 노선에서 시운전되는 철도차량. [뉴스1]
GTX 호재로 평택·춘천·원주 아파트 값 상승
주간 아파트 매매 실거래가격지수를 살펴보면 이들 지역에서 가격 하락세가 다소 둔화되거나 상승세로 전환된 모습을 확인할 수 있다. 올해 들어 전국 아파트 가격이 하락세를 지속하는 가운데 춘천과 원주 지역은 1월 2주 차부터 2월 1주 차까지 4주 연속 상승세를 보였다. 1월 한 달 동안 강원 평균 아파트 가격이 0.7% 하락한 것과 대조적이다. 평택 아파트 가격도 1월 4주 차부터 2월 1주 차까지 2주 동안 0.04% 상승해 13주간 이어진 가격 하락을 멈췄다. 반면 경기도 평균 주택 가격은 같은 기간 0.77% 하락해 낙폭을 키웠다. GTX-A·C 노선이 평택까지 연장된다고 발표된 직후 아파트 가격이 상승세로 돌아선 것이다. 부동산 가격이 한두 가지 변수로만 움직이진 않지만, GTX 연장 발표와 맞물린 가격 상승세가 시장의 높은 기대감을 나타내고 있다.
집값 상승세는 기존 GTX 1기 사업이 본격 추진됐을 때도 똑같이 나타났다. GTX-B·C 노선이 기획재정부의 예비타당성조사를 통과한 게 각각 2018년과 2019년이다. 시장 전반에 주택 가격 상승세가 지속될 것이라는 믿음이 공고했고, 여기에 GTX가 상승 동력을 더했다. GTX가 아파트 가격 상승에 영향을 미친 대표 사례가 경기 안양시 인덕원 지역이다. 당초 인덕원은 GTX-C 노선이 통과하지만 역 신설 계획은 없었다. 그런데 2021년 기존 계획과 달리 경기 남부권 대중교통체계에서 인덕원의 중요성을 고려해 역 신설이 결정됐다. GTX-C 노선 역 신설 발표 전후 인덕원 아파트 매매가를 살펴보면 2021년 1월 9억 원(8층)에 매매된 단지 아파트가 같은 해 6월 12억 원(25층)에 거래됐다. 같은 단지 아파트가 7월 들어서는 최고 13억3000만 원(11층)에 매매됐다. 6개월 만에 거래가가 47% 넘게 오른 것이다. 같은 기간 경기도 아파트 매매 실거래가격 지수 상승률이 19.1%였다는 점을 고려하면 가파른 상승세다.
철도 건설이 주택 가격 상승에 미치는 영향은 학계에서 지속적으로 논의된 주제다. 특히 지하철 개통은 수도권과 지방을 가리지 않고 역세권 주택 가격 상승을 견인한다는 게 중론이다. GTX에 초점을 맞춘 2020년 경기연구원의 연구 결과에 따르면 향후 GTX 개통에 따라 경기도 전체 아파트 가격은 ㎡당 50만 원 상승할 것으로 예상됐다. 3.3㎡(1평)로 환산하면 165만 원 수준이다. 특히 경기 북부 지역 아파트 가격 상승폭이 남부 지역보다 큰 128만 원/㎡로 분석됐다. 3.3㎡(1평)당 422만 원, 국민평형이라는 84㎡로 환산하면 1억 원가량 인상 요인이 있다는 것이다. 해당 연구는 현재의 집값 결정 메커니즘이 미래에도 동일하다고 가정하고, GTX 개통에 따른 서울 접근성 향상이 주택 가격에 어떤 변화를 가져올지 분석했다. 경기 북부 지역 가격 상승폭이 더 크리라 전망된 것은 현재 경기 남부 지역에 비해 서울 접근이 불편한 실정이 반영된 결과다.
단지별로 살펴보면 GTX 건설에 따른 아파트 가격 인상 요인은 이미 어느 정도 반영된 것으로 보인다. 필자는 2019년부터 2021년까지 GTX가 지날 것으로 예정된 단지별 아파트 가격 오름세를 공간 보간(spatial interpolation) 방식으로 분석해봤다(지도 참조). 지도 위 유채색으로 표시한 점은 건설 계획상 서울·경기·인천의 GTX 역이고, 무채색으로 짙게 표시한 지역은 아파트 실거래가가 40% 이상 상승해 평균치(20%)를 상회하는 곳이다. GTX 역을 중심으로 아파트 가격 상승률이 다른 곳보다 높은 것이 눈에 띈다. GTX 노선 외에도 수인분당선, 서해선, 경강선 등 철도역이 들어섰거나 신설될 것으로 예상되는 지역을 중심으로 가격 상승률이 컸다.
자료 | 국토교통부 실거래가 데이터를 필자가 가공
GTX, 경기 남부보다 북부에 더 호재
다만 GTX 개통에 따른 역세권 주택 가격 상승은 기존 도시철도에 비해 범위가 다소 제한적인 것으로 분석됐다. 일반적으로 철도역 직접 영향권, 즉 역세권은 철도 승강장 경계로부터 반경 500m로 본다. 법적으로 최소 250m~최대 1000m로 다양하게 적용되지만, 최근 발표된 ‘노후계획도시특별법’을 봐도 역세권은 역 반경 500m로 보는 게 합리적이다. 필자가 분석한 결과 GTX 역 근처 주택 가격 상승세는 350m를 넘어서면 다소 둔화되는 모습을 나타냈다. △GTX가 아직 개통 전이고 △해당 주택들이 기존 연구 대상지나 법적 대상지에 비해 외곽에 있으며 △통계적 방법이 아닌 단순히 상승률 차이만 간략히 산출했다는 점에서 엄밀한 분석은 아니다. 다만 역으로부터 거리를 기준으로 분석한 스크리 도표(scree plot)를 직관적으로 분석했을 때 GTX 역의 주택 가격 영향 범위가 기존 도시철도에 비해 다소 좁다는 것을 알 수 있다.
지난 집값 상승기에 GTX 역 신설이 주택 가격에 확연한 상방압력을 행사한 것은 사실이다. 또한 지역과 종류를 가리지 않고 지하철은 주택 가격을 끌어올리는 선호 시설이라는 점도 변함없다. 다만 GTX 역세권으로 기대되는 지역 아파트 가격은 이미 교통 여건 개선에 따른 주택 가격 상승 수준을 넘어선 곳이 대다수인 것으로 보인다. 또한 GTX 역이 인근 주택 가격에 영향을 미치는 범위도 과거 도시철도보다 좁은 것으로 판단된다. 물론 부동산 가격은 교통 여건 개선이라는 한 가지 요인만으로 등락하지 않을뿐더러, 항상 합리적으로 움직인다고 볼 수도 없다. 따라서 내 집 마련과 부동산 투자를 고려한다면 GTX발(發) 호재에 대한 냉철한 판단이 필요하다.
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《이 기사는 주간동아 1427호에 실렸습니다》
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원