[부동산 인사이드] 신도림 도시환경정비사업 추진위원회 교육환경영향평가로 재개발-재건축 지연 사업 현실성 고려해 명확한 기준 정립을
신도림 293번지 일대 전경. 신도림 도시환경정비사업 추진위원회 제공
신도림 도시환경정비사업은 2009년 서울시에서 ‘준공업지역 종합발전계획’을 발표해 개발하기로 했던 영등포구 문래동 일대와 구로구 신도림동 일대, 금천구 가산동 일대, 성동구 성수동2가 일대 등 4개 지역 중에서 유일하게 사업이 진행 중이던 곳이다.
구로구청은 지난해 12월 신도림 도시환경정비사업 추진위원회(이하 추진위원회)가 신청한 사업시행계획인가에 대해 ‘도시 및 주거환경정비법’ ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따라 사업시행자는 사업시행계획서 작성 시 교육환경평가 결과 및 교육환경 보호를 위한 조치 계획 등을 포함하고 이에 대해 토지 등 소유자의 동의를 받아야 하지만 추진위원회는 해당 내용을 포함하지 않은 사업시행계획서로 동의를 받아 관련 법령의 절차적 하자가 발생했다며 반려 처리를 통보했다.
신도림 도시환경정비사업 사업지 내 낡은 건물.
한편 2017년 도입된 교육환경영향평가는 교육환경보호구역 내에서의 재개발·재건축 등 도시정비사업을 시행하는 경우에는 교육환경평가서를 관할 교육감에게 제출하고 승인을 받아야 하는 중요한 절차로 사업부지로부터 200m 이내에 학교가 있는 경우라면 교육환경영향평가를 의무적으로 받아야 한다.
그러나 최근 이러한 교육환경평가로 인해 사업 추진이 무산되거나 지연되는 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 이러한 문제의 근본적인 원인은 교육환경평가 기준의 불명확성, 인가 관할관청과 교육청의 의견 차이, 교육환경평가 심의 시 현장 여건을 고려하지 않은 과도한 일조 조건 등 비현실적인 기준 때문이다.
부산 수영구 남천동 삼익비치 아파트 재건축사업은 인근 광남초등학교의 일조권 침해 문제로 2022년 부산교육청이 교육환경평가를 이유로 보류 결정을 내렸다. 서울 서초 신동아 아파트도 인근 서이초등학교의 일조권 문제로 인해 사업이 지연됐다. 또한 송파구 잠실주공5단지 재건축사업 역시 단지 내 신천초등학교 부지 이전 문제로 서울시와 서울시교육청의 의견 차로 인해 사업이 지연된 바 있다. 이렇듯 교육환경평가로 인해 재건축·재개발 등 사업이 발목을 잡히는 사례가 빈발하고 있다.
신도림 도시환경정비사업 역시 비현실적인 일조권 요구 등 과도한 교육환경평가 기준에 따라 사업시행계획인가가 반려돼 난항을 겪고 있다. 특히 사업 지구와 인접한 신도림초등학교는 인근 신도림 동아1차아파트로 인해 이미 90% 이상의 일조 침해가 발생되고 있는 실정이지만 서울남부교육청은 “신도림 도시환경정비사업의 신축 건축물로 더 이상의 일조 침해가 발생해서는 안 된다”는 의견을 제시했다고 한다. 이는 현장 여건을 고려하지 않고 단순히 교육환경평가 기준에 따라 제기된 일조 침해 의견으로 추진위원회는 선행했던 건축심의의 계획안뿐만 아니라 정비계획을 모두 재설계해야 하는 처지에 놓였다. 이로 인해 사업이 지연되고 비용 증가 등 토지 등 소유자의 부담이 가중되고 있다.
조선희 기자 hee3110@donga.com