애물단지 된 ‘유령상가’…상가투자 성공하려면[부동산 빨간펜]

지난달 15일 경기 하남시 미사지구 상가 전경. 뉴스1

최동수 산업2부 기자

지난해 회사를 은퇴한 김모 씨(57)는 3년 전 경기 하남시 신축 단지 내 상가를 분양받은 후 골머리를 앓고 있습니다. 김 씨가 보유한 물건은 전용 27㎡ ·분양가 6억5000만 원짜리 1층 상가로 입주 9개월째 공실입니다. 대출만 4억 원을 받은 김 씨는 금리 상승으로 한 달 이자만 220만 원가량 냅니다. 김 씨는 “대형 건설사가 직접 운영한다고 해서 무턱대고 분양받았는데 공실이 생길 줄 몰랐다”며 “팔려고 분양가보다 1억 원 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는다”고 한숨을 쉬었습니다.

은퇴 후 노후 준비를 위해 상가 분양을 받았다가 어려움을 겪는 분들이 많습니다. ‘신축 대단지’, ‘수익률 7% 보장’, ‘배후 수요 충분’ , ‘대출 최대 80% 가능’ 등의 홍보 문구만 보고 불쑥 투자했다가 대출 이자를 감당하지 못하는 건데요.

11일 지지옥션에 따르면 올해 1분기(1~3월) 법원경매에 나온 수도권 상가 경매 건수는 1732건으로 지난해 동기(817건)보다 2배 넘게 증가했습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 67.7%로 최근 1년 새 가장 낮습니다. 전문가들은 상가 투자를 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산보다 난이도가 높은 투자로 꼽습니다. 이번 주는 상가 투자 시 유의할 점과 ‘상권 분석’을 할때 필요한 유용한 사이트를 알아보겠습니다.

분기별 수도권 상가 경매 현황
(단위: 건, %)


진행건수
낙찰건수
낙찰가율
2023년 1분기
817
197
74.2
2분기
965
203
78.7
3분기
1131
261
68.4
4분기
1592
323
70.7
2024년 1분기
1732
386
67.7
자료: 지지옥션


Q. 부동산에 들렀다가 아파트 단지 내 상가 분양을 추천받았습니다. ‘수익률 7% 보장’이라는 얘기를 들었는데 투자해도 괜찮나요?

“처음 상가 투자를 고려하는 분들은 수익률 보장이라는 문구를 보고 투자에 뛰어들곤 합니다. 수익률 보장이라는 건 장사를 잘하는 능력 있는 임차인을 맞이했을 때나 가능한 얘기입니다. 임차인을 구하지 못하면 수익률 보장이라는 말 자체가 무의미해집니다. 간혹 분양대행사나 공인중개업소에서 ‘프랜차이즈나 병원 입점 확정, 수익률 보장’이라며 홍보하는데요. 프랜차이즈나 병원이 임차 기간 중간에 나가거나, 영업이 어려워 문을 닫아버리면 월세를 받을 수 없는 상황이 발생합니다. 특히 무작정 분양을 받은 후 ‘공인중개업소 통해 임차인 구하면 되겠지’라고 수동적으로 생각하면 투자에 실패할 확률이 높습니다.

전문가들은 분양받기 전에 어떤 업종이 들어와야 경쟁력 있는지 상가 수분양자가 스스로 파악할 수 있어야 상가 투자에 성공할 수 있다고 얘기합니다. 분양받을 상가에 프랜차이즈 의 입점이 확정됐다고 하더라도 점포가 현재 상권에서 생존 가능성이 있는지 알고 투자해야 한다는 얘기입니다. 여기서 필요한 게 ‘상권분석’입니다. 상가 수분양자가 직접 영업하지 않더라도 자영업자나 세입자 입장에서 상권을 분석할 수 있는 능력이 있어야 한다는 얘기입니다.”

소상공인시장진흥공단에서 운영하는 ‘상권정보’ 사이트 상권분석보고서 캡쳐. 서울 강남구 세곡동 약국 현황을 분석한 보고서.

Q. 상권 분석이 막막합니다. 도움을 줄 만한 서비스가 있나요?

“무료로 쓸 수 있는 유용한 상권분석 홈페이지가 있습니다. 먼저 소상공인시장진흥공단에서 운영하는 ‘상권정보’라는 사이트가 있습니다. 프로그램은 비회원용과 회원용으로 나뉩니다. 로그인하지 않으면 ‘간단 분석’만 할 수 있지만 회원가입 후 로그인을 하면 ‘상세 분석’도 가능합니다. 회원가입과 이용료는 무료여서 회원가입 후 자세한 정보를 알아보면 됩니다.

먼저 간단 분석을 통해 월평균 예상 매출, 업종이 같은 매장 수, 하루 평균 유동 인구 등을 알 수 있습니다. 인근 다른 상권의 데이터도 함께 제공해 매장이 있는 상권과 다른 상권을 비교해볼 수 있습니다. 상세 분석을 선택하면 예상 성장률, 업종 선호도, 매출 변화, 인구 변화, 소비 변화 등을 파악할 수 있습니다. 상세분석에선 크게 상권, 경쟁업체, 예상 수익, 매장 입지 네 가지를 분석을 제공합니다. 상권 평가와 업종·매출·인구·소득과 소비·지역 분석이 담긴 ‘상권 보고서’도 받아볼 수 있습니다.

상권평가에선 총 5단계로 이뤄진 상권의 평가 등급이 표시됩니다. 업종의 경기와 매장 주변 시설, 교통 여건 등을 고려해 나눠진 등급인데요. 1등급에 가까울수록 상권이 활성화됐다는 의미입니다. 상권이 속해있는 시·군·구와 인근 상권의 평가점수와 비교해 볼 수도 있습니다. 매출 분석 항목에서는 업종별, 상권별, 시기별, 고객 연령대별 매출 등을 알 수 있습니다. 인구분석 탭에서는 상권의 유동 인구, 주거인구, 직장인구, 주거 형태를 파악할 수 있습니다. 유동 인구 변화 그래프를 통해 해당 상권에 사람이 얼마나 몰렸는지 확인할 수 있습니다. 상권 주변 총가구 수와 주거 형태별 가구 수도 알 수 있습니다.

지방자치단체에서 운영하는 무료 상권분석 시스템도 있습니다. ‘경기도 상권 영향분석 서비스’와 ‘서울시 상권분석 서비스’ 사이트가 대표적입니다. 이들 사이트는 원하는 업종의 예상 손익 분석과, 요일·시간대·연령대별 추정매출액 등을 제공합니다. 특히 서울시 상권분석 서비스중에 ‘뜨는 동네’(행정동) 또는 ‘뜨는 상권’(상권별) 서비스가 유용합니다. 상권별로 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거인구의 순위를 볼 수 있습니다. 업종을 선택하면 해당 업종의 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거인구 상승지역을 참고할 수 있습니다. 경기도상권영향분석 서비스는 업종과 상권을 정하면 예상 손익 분석도 해줍니다. ”

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최동수 기자 firefly@donga.com