임대료는 유형 따라 다양해 과거 규제 대폭 완화해 공급 유도 임대보증 가입 의무화로 ‘전세사기’ 감소 효과 기대
박상우 국토교통부 장관이 28일 서울 용산구에 있는 공공지원 민간임대주택 ‘용산 베르디움 프렌즈’를 둘러보고 있다. 국토교통부 제공
이축복 기자
지난달에는 기존 민간임대주택 제도를 개편해 ‘신유형 임대주택’을 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 접두사 ‘뉴’가 붙지 않았는데요, 이는 2015년 이미 ‘뉴스테이’라는 임대주택 브랜드가 출시된 적이 있기 때문입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 ‘신유형 임대주택’ 내용을 알아보고 이전 제도와의 차이점을 비교해보겠습니다.
Q. 신유형 임대주택이 무엇인가요?
이는 민간 임대시장에 임대보증금반환보증 등 제도적 보호 장치가 추가된다는 의미가 있습니다. 국내 임대주택 시장 규모는 844만 채인데 민간에서 공급하는 비중이 658만 채(78.0%)에 달합니다. 이중 사업자로 등록하지 않은 개인이 내놓는 임대주택이 514만 채(61.0%)로 비중이 가장 큽니다. 임대로 나온 주택 5채 중 3채는 전세 계약 만료 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 있었던 것이죠. 시장에 전월세 매물을 지속 공급해 전셋값이 큰 폭으로 요동치는 것을 막겠다는 계획도 있습니다. ”
Q. 임대료는 어떻게 매겨지나요?
“공급 유형에 따라 달라집니다. 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지로 나뉘는데요, 사업자가 정부에서 지원을 얼마나 받느냐에 따라 정해집니다. 지원형은 초기 임대료가 시세의 95% 수준입니다. 임대 기간 중 계약갱신청구권을 쓸 수 있고 재계약 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다. 사업자는 그만큼 사업성이 낮아지지만 세입자가 바뀌면 시세에 맞게 임대료를 올릴 수 있습니다. 임대료 상승률을 정할 때 소비자 물가지수와 연동하지 않아도 됩니다. 준자율형은 지원형과 유사하지만 초기 임대료 규제를 받지 않습니다. 장기간 거주할수록 임대료 절감 효과가 높습니다. 자율형은 민간임대법상 임대보증 가입, 임대차계약 신고의무 외 모든 임대료 규제가 완화돼 입주자가 재계약할 때 임대료가 인근 시세 상승폭만큼 오를 수 있습니다.”
〈국토교통부 제공〉
Q. 정부 지원이 어떻게 다르길래 규제가 다르게 적용되나요?
Q. 과거 ‘뉴스테이’와는 어떻게 다른 건가요?
“기업이 공급하는 임대주택은 이번에 처음 나온 것이 아닙니다. 2015년 도입되었던 ‘뉴스테이’가 대표 사례입니다. 뉴스테이는 임대료 5% 상승 제한이 적용되고 임대 의무 기간은 8년으로 매겨졌습니다. 신유형 임대주택에서는 임대 의무 기간이 20년으로 대폭 늘었지만 유형에 따라 임대료 제한이 차등 적용됩니다.”
Q. 뉴스테이에 대한 평가는 어땠나요?
“뉴스테이는 도입 3년 만에 폐지됐습니다. 주택도시기금 출자, 세제 감면, 용적률 추가 등 인센티브가 주어졌지만 ‘고가 임대료’ 논란이 일었기 때문입니다. 서울 영등포구 대림동에 공급하는 뉴스테이 전용 35㎡이 보증금 1000만 원에 월세 100만 원으로 매겨졌는데 약 4㎞ 떨어진 여의도동 대우트럼프월드 전용 33㎡ 월세보다 5만 원 낮아 문제가 됐습니다.”
“이런 문제를 해결하고자 도입된 것이 ‘공공지원 민간임대’입니다. 공공성을 강화하기 위해 전체 물량 중 20%는 청년, 신혼부부를 대상으로 하는 특별공급으로 할당했습니다. 임대료는 시세의 70~75%로 저렴했죠. 대신 소득 기준은 가구당 월평균 120% 이하로 제한했습니다. 하지만 기준이 강화되며 사업성이 낮아져 공급이 줄었습니다.”
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이축복 기자 bless@donga.com