서울 전체 신고가 거래의 2배 달해… 30억 넘는 집은 70% 이상이 신고가 고가 아파트 매입한 53명 중 34명… 한국姓 쓰는 ‘검은 머리 외국인’ 해외서 대출 받아 국내에 투자… 집값 띄우고, 편법증여 의혹도
올해 4월 한 미국인이 서울 용산구 한남더힐 전용면적 240m²를 120억 원에 매수했다. 같은 단지, 동일 면적의 직전 매매가격인 103억 원(지난해 8월)보다 16.5% 올라 당시 기준 신고가였다. 120억 원은 올해 들어 23일까지 거래된 아파트 매매거래 가운데 3번째로 높은 가격이다.
올해 1∼8월 외국인이 서울에서 매수한 아파트 5채 중 1채가 신고가에 거래된 것으로 나타났다. 특히 30억 원이 넘는 초고가 주택의 경우 전체 거래의 70% 이상이 신고가에 거래됐다. 최근 정부가 고강도로 대출을 옥죄는 가운데, 대출 규제에서 자유로운 외국인들은 해외에서 손쉽게 자금을 조달해 주택을 매수할 수 있어 형평성 논란이 일고 있다.
● 서울 외국인 매수 5건 중 1건 신고가
고가 아파트일수록 신고가 비중이 높았다. 15억 원 이상은 93채 중 33채(35.5%)가 신고가 거래였는데, 20억 원 이상으로 좁히면 58채 중 29채(50.0%), 30억 원 이상은 18채 중 13채(72.2%)로 비중이 커졌다. 7월 서울 강남구 아카데미스위트 전용면적 164m²는 33억 원에 거래됐다. 1년 11개월 전인 직전 거래(27억5000만 원) 대비 20% 오른 신고가다.
업계 관계자는 “외국인들은 투자처로 강남권이나 용산 등 주요 입지에 있는 고급 주상복합이나 대형 평수 아파트를 선호한다”며 “고가 아파트일수록 거래가 적어 신고가가 많이 나오는 것으로 보인다”고 말했다. 원화 약세도 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “최근 몇 년간 1300원대 이상의 고환율이 지속되면서 외국인들에게 국내 아파트가 더욱 저렴해진 효과가 생겼다”고 설명했다.
고가 아파트 거래에서 미등기 비율도 비교적 높게 나타났다. 15억 원 이상 거래 93건 중 43%(40건)가 미등기 상태로, 같은 기간 서울 전체 15억 원 이상 고가 아파트 미등기 비율(33%)보다 높았다. 외국인 전문 공인중개업체 관계자는 “외국인들은 해외 자금 조달 및 서류 마련에 시간이 걸려 잔금을 늦게 치르는 경우가 있다”고 했다.
하지만 업계에서는 계약 후 4개월이 넘도록 미등기 상태인 아파트는 실거래가 띄우기 등 이상 거래 가능성을 배제해선 안 된다고 본다. 실제로 올해 7월 서울 서초구에서 아파트 집주인 단체 채팅방을 만들어 집값 담합을 주도한 외국 국적 동포 ‘방장’이 적발됐다.
● 고가 아파트 3채 중 2채 ‘검은 머리 외국인’이 사
53건 중 국내 시중은행에서 대출을 받아 자금을 조달한 건수는 20건(37.7%)에 불과했다. 상당수가 해외 금융기관을 통해 자금을 조달한 것으로 추정된다. 외국인들이 해외에서 대출 규제 없이 자금을 조달해 고가 주택을 구매하면서 집값을 자극할 수 있는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “외국인도 국내 금융기관에서 대출을 받는다면 내국인과 동일한 규제를 적용받지만 해외는 대출 규제가 사실상 없는 수준”이라며 “미국의 경우 소득이 충분하다면 주택담보인정비율(LTV)의 80∼90%대도 얼마든지 대출이 가능하다”고 했다.
편법 증여로 의심되는 사례도 발견됐다. 올해 8월 서울 강남구 효성청담101의 전용면적 226m²는 74억500만 원에 손바뀜됐다. 올해 3월 50대 집주인 A 씨가 몰타로 국적을 변경한 뒤 5개월이 지나 같은 성씨의 30대 몰타인 B 씨에게 매도한 거래다. 몰타는 증여세가 없어 자산가들이 상속 및 증여를 목적으로 투자 이민을 가는 주요 국가 중 한 곳이다.
오승준 기자 ohmygod@donga.com
김호경 기자 kimhk@donga.com