［부동산투자／동호인주택 짓기］추가비용 부담 대비해야

동호인주택을 짓는 과정은 △동호인구성 △부지물색 △계획 및 계약 △전용허가 △토목 및 건축 △등기 및 정산 등 크게 6단계로 볼 수 있다. 특히 전용허가과정은 필지분할 및 허가방법에 따라 많은 절차를 거쳐야 한다. ▼동호인구성〓나이 직업 취향뿐만 아니라 경제적 여력까지도 충분히 고려한 모임이어야 한다. 상호 양보 가능한 친분, 이해조정능력이 있는 대표가 필요하다. 무리하게 많은 구성원은 피한다. 5∼10가구가 적당하다. ▼부지물색〓가장 먼저 대지전용조건에 대해 해당 지역 토목측량사무소 등을 통해 확인한다. 투자가치를 위해 개발상황 뿐만 아니라 민원가능성에 대해 알아본다. 대행사 부동산만 믿어서는 곤란하다. 부지런히 다리품을 팔며 돌아다녀야 좋은 땅을 싸게 살 수 있다. 전용허가를 감안해서 땅이 준농림지일 경우 1천5백평이내에 동호인 5,6명이 적당하고 임야는 3천평이내에 7∼9명이 좋다. ▼계획 및 계약〓전원주택 개발사업에서 당초보다 비용이 늘어나는 원인은 토목공사 때문이다. 따라서 지형을 최대로 살리는 설계만이 비용을 줄일 수 있다. 면적과 단지내 필지 위치에 따라 가격을 차등적용하는 등 세밀한 분배로 동호인간 마찰요소를 미리 제거한다. ▼전용허가〓전용허가 신청을 위해 지주의 토지사용승낙서를 받아야 한다. 동호인대표(대표자 명의 사업체)가 전용허가를 조건으로 매매계약을 할 때 받아내는 것이 좋다. 전용허가를 신청할 때는 사업계획서 토지사용승낙서 지적도 지형도 피해방지계획서 등을 지역 농지관리위원회에 제출한다. 읍면에서 1차로 신청서류를 검토하고 시장 군수가 다시 전용목적 계획의 타당성을 검토한 뒤 허가한다. ▼토목 및 건축〓조경 전기 수도와 같은 기반시설에 필요한 비용은 단독주택이나 매입주택과는 달리 동호인이 해결해야 하는데 비용이 만만치 않다. 경험이 많은 업체에 건축공사를 의뢰하되 지나치게 낮은 건축비를 제안하는 회사는 경계해야 한다. 시방서 등을 구체적으로 작성함으로써 공사중 추가비용 요구에 대처할 수 있다. ▼등기 및 정산〓5백평 이상의 개발에는 개발부담금이 부과되므로 추정가액을 미리 확보해두는 것이 좋다. 준공후 땅이 대지로 지목변경되면 필지별 동호인에게 소유권을 이전한다. 농지는 동호인주택이 100%(임야는 모든 필지의 공정이 30%이상) 준공돼야 소유권이전을 할 수 있다. 동호인 대표에게는 소득세 부가가치세 등 세금이 부과될 수 있으므로 대비를 해야 한다. 〈오윤섭기자〉