［부동산투자／임대주택］세제혜택－소액투자 장점

《임대주택사업이 새 재테크수단으로 부상하고 있다. 정부가 전세금 안정을 위해 이 사업에 다양한 세제혜택을 주고 있는데다 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 점이 매력이다. 일반 투자자들이 손쉽게 착수할 수 있는 매입 임대주택사업을 알아본다.》 ▼임대사업자 등록기준〓임대사업자 자격은 특별한 제한이 없어 누구나 임대사업자가 될 수 있다. 임대할 목적으로 주택을 사거나 공동주택을 분양받아 한사람 명의로 주택 5가구 이상 소유할 경우 등록할 수 있다. 지난 4월부터는 사업자 등록요건이 「선등록 후취득」으로 바뀌었다. 5가구 이상을 사서 본인 명의로 소유권 이전등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록이 가능하다. ▼세제혜택〓주택의 취득, 보유, 매각 단계에서 각각 세금감면 혜택을 받는다. 다만 이같은 세제혜택은 △임대목적으로 △전용면적 18평이하의 공동주택(아파트 연립주택 다세대주택)을 △건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 주어진다는 점에 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평이하의 공동주택을 취득할 때 취득세와 등록세가 100% 면제된다. 예를 들어 전용면적 18평이하 5가구중 최초분양 공동주택이 2가구, 기존 공동주택이 3가구라면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 또 임대주택 5가구중 18평이하가 3가구, 18평초과가 2가구라면 세제혜택은 3가구에만 주어진다. 세제감면 대상 임대주택을 동일한 지역이 아닌 여러 곳에 나눠 소유하거나 취득 시기가 달라도 세제혜택을 받는다. 또 18평이하 공동주택을 보유하는 동안 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리 과세된다. 집을 팔 때 내는 양도소득세의 감면방식은 다소 복잡하다. 전용면적 25.7평 이하이면서 95년1월1일 이후 취득 및 임대를 시작한 임대주택을 5년 동안 임대한 뒤 팔 때는 양도소득세가 전액 면제된다. ▼사업절차〓임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 가서 임대사업자로 등록해야 한다. 임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다. 계약기간 보증금 임대료 등이 신고대상이며 임대차조건이 바뀔 때마다 변경 10일전에 신고해야 한다. 허위로 신고하면 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금이 부과된다. 또 구청에 하는 것과 별도로 관할세무서에 임대개시 20일 전까지 임대사업자 등록을 해야 한다. ▼임대주택 선택요령〓우선 임대수요가 많은 지역을 골라야 한다. 특히 눈앞의 임대수입만 보지 말고 임대후 팔 때를 대비해 시세차익이 날 만한 지역을 고르는 것이 바람직하다. 아파트로는 서울의 경우 지하철 역세권이 바람직하고 수도권에서는 김포 용인 구리 수원 등이 유망하다. (도움말:누보코리아 02―431―1070)