［부동산투자／세금 문답풀이］호화주택은 １주택도 양도세

《일반인들이 부동산을 사고팔 때 가장 궁금해 하는 것은 세금문제다. 주변 사람들의 얘기만 듣고 부동산거래를 하다 세금을 많이 물어 낭패를 보는 경우가 많다. 세금문제에 부닥쳤을 때는 아는 세무사에 문의하거나 국세청(02―734―2100) 또는 전국 지방 국세청 산하 세무서 민원봉사실 (국번+2100)로 문의해서 해결하는 것이 좋다. 우리 주변에서 흔히 잘못 알기 쉬운 부동산 세금문제를 문답식으로 알아본다.》 ―새 아파트에 입주한 지 3년이 안된 시점에서 팔면 양도소득세가 중과되나. 『국세청이 지정한 시지역 아파트의 경우 양도소득세는 원칙적으로 살 때와 팔 때의 기준시가 차를 근거로 계산한 양도차액에 따라 결정된다. 팔 때 기준시가에서 취득(입주)당시의 과세시가표준액과 기준시가 최초 고시당시의 과세시가표준액 변동률을 토대로 계산한 취득시점 기준시가(취득가액)를 빼면 양도차액이 된다. 이에 따라 입주한 지 1년이 지나고 최초 기준시가가 고시된 직후에 아파트를 팔면 30∼40평형대라도 양도소득세가 몇백만원에 불과한 경우가 많다. 또 기준시가가 두번 고시되면 기준시가 인상분이 바로 양도차액이 된다. 기준시가 기준으로는 양도차액이 실거래가격 기준보다 적어 세금을 적게 낸다. 단 미등기 상태에서 양도하거나 아파트를 취득한 지 1년이내에 팔 경우 기준시가가 아닌 실거래가(시세)로 양도세를 부과한다』 ―아파트를 산 금액과 판 금액이 똑같아도 기준시가가 올랐다면 양도소득세를 내야 하나. 『실제 양도소득이 없다면 양도소득세는 내지 않아도 된다. 보유한지 1년이 지난 아파트의 경우 기준시가상의 양도차액에 비해 실거래가액에 따른 양도차액이 적다면 실거래가의 양도차액으로 양도세를 자진 신고할 수 있다. 다만 실제 산 금액과 판 금액을 증빙할수 있는 검인계약서를 관할 세무소에 제출해야 한다. 또 양도일로부터 2개월 이내인 예정신고기간에 양도세를 신고하더라도 양도일 다음해 5월말까지 실거래가나 기준시가 중에서 유리한 쪽으로 정정신고할 수도 있다』 ―기준시가가 오르면 아파트를 구입할 때 내는 세금도 늘어난다고 하는데…. 『기준시가는 집을 살 때 내는 세금과는 아무 상관이 없다. 기준시가는 국세청이 아파트와 일부 고급빌라 골프회원권 등에 고시해 양도세 상속세 증여세 등의 국세를 징수하는데 기준이 되는 것이다. 즉 취득세나 등록세 등 집을 사 등기할 때 내는 세금과 건물분재산세 등 지방세와는 무관하다』 ―주택을 부부 공동명의로 등기했는데 증여세를 내야 하나. 『현행 세법은 남편과 부인의 재산을 구분하고 부부간에 재산이동이 있을 경우 원칙적으로 증여세 과세대상이 된다. 하지만 부부가 주택 1가구를 공동명의로 등기했다고 반드시 증여세를 내야 하는 것은 아니다. 배우자간 증여의 경우 5억원을 공제하고 과세한다. 따라서 부부가 10억원 이하의 집을 공동명의로 등기한 경우 1인당 5억원씩 공제되기 때문에 증여세를 내지 않아도 된다』 ―1가구 1주택이라도 호화주택은 양도소득세가 과세된다는데…. 『고급주택으로 분류되면 1가구 1주택이더라도 양도세가 부과된다. 고급주택이란 단독주택의 경우 지방세법상 과세시가 표준액이 2천만원 이상으로 주택의 연면적(지하실주택 포함)이 2백64㎡(80평)이상이거나 주택이 딸린 토지 연면적이 4백95㎡(1백50평)이상을 말한다. 또 아파트 등 공동주택은 주택의 전용면적(지하실주택 포함)이 1백65㎡(50평)이상이고 양도가액이 5억원 이상이면 고급주택으로 간주된다. 그밖에 엘리베이터 에스컬레이터 또는 67㎡(20평)이상의 수영장이 설치된 주택도 고급주택으로 분류된다』 ―주택을 매매한 후 나온 건물분 재산세는 누가 세금을 내야 하나. 『건물분 재산세는 매년 5월1일 현재 재산세 과세대장에 등재된 소유자에게 부과된다. 세금이 부과되는 시기는 6월말. 따라서 5월1일 이후 주택을 매매한 경우 건물재산세는 이전 소유자인 판사람 앞으로 나온다. 가끔 매도자의 바뀐 주소지가 확인되지 않아 매수자가 거주하는 곳으로 납부고지서가 오기도 하지만 납세의무자는 5월1일 시점의 건물 소유주다』 ―출가하는 자식에게 주택을 사주면 세무당국에서 자금출처조사를 하나. 『자식 나이와 주택가격에 따라 자금출처조사를 할 수 있다. 나이가 25∼30세인 경우 부동산 취득가액이 5천만원 이상이면 자금출처 조사대상이었으나 현재는 이 규정이 사실상 사라졌다. 직계존비속에 대한 증여세 공제액이 3천만원(미성년자 1천5백만원)이기 때문이다. 출가하는 자식과 그 배우자가 공동명의로 주택을 구입하는 경우 6천만원까지 자금출처는 문제되지 않는다. 또 자식이 30세 이상이라면 비세대주는 1억원, 세대주는 2억원 이상 돼야 자금출처조사 대상이 된다』 〈오윤섭기자〉