［부동산투자／자투리땅 개발 사례분석］

《성공과 실패는 종이 한장 차이. 자투리땅 개발에도 이같은 명암이 존재한다. 개발에 성공한 사람들은 대개 철저한 상권 분석과 땅에 맞는 개발전략을 세웠기 때문에 가능했다고 입을 모은다. 반면 실패사례는 전체적인 사업 분석보다는 경비절감 등 부분적인 문제에 집착, 사전 준비가 부족한데서 비롯한 경우가 많다. 실제 사례들을 통해 성공과 실패의 갈림길을 짚어보자.》 ▼사례 1〓경기 성남시 분당에 거주하는 홍모씨(56)는 자투리땅 개발방식중 합벽개발법으로 재미를 본 케이스. 홍씨는 이화여대정문에서 신촌역으로 통하는 대로변에 대지 34평짜리 주택을 갖고 있었다. 주변에 근린생활시설이 들어서면서 상권이 활성화하고 이에 따라 상가점포에 대한 수요가 공급을 앞지르자 이에 착안, 집을 상가로 개발하기로 결정했다. 그러나 옆건물과의 이격거리, 주차장부지 제공 등으로 면적이 오히려 줄어들게 돼 고민에 빠졌다. 이때 눈에 띈 것이 벽을 사이에 두고 있는 1백12평 정도의 옆집 부지. 홍씨는 옆집 주인과 의논, 공동개발키로 합의했다. 그렇게 지은 지하 2층, 지상10층 연면적 3백7평짜리 대형빌딩. 총 투자비 10억7백만원에 전세보증금 6억4천만원을 제외한 3억6천7백만원이 실제 투자비였다. 현재 월임대료로 7백50만원의 수익을 얻고 있다. ▼사례 2〓서울 마포구 합정동에 사는 김모씨(48)는 현행 건축법을 최대한 활용한 자투리땅 개발로 수익을 올린 케이스. 그는 주변이 다가구주택촌으로 바뀌자 대지면적 20평에 불과한 자신의 집을 다가구주택으로 신축했다. 도로부지로 편입된 2.4평을 제외한 부지 17평에 건축법이 허용하는 최대한의 면적(건폐율 70%, 용적률 281%)을 적용, 지상 4층의 삼각형 주택을 건설했다. 주차장을 마련하기 위해 1층 일부분을 필로티(기둥만 세우고 벽을 세우지 않아 공간이 생기도록 하는 건축방법)로 만들었다. 현재 4층은 자신이 살고 나머지 3개 층은 임대를 했다. 여기서 얻은 임대수익은 모두 9천만원. 공사비로 1억원을 지불했으므로 김씨가 집을 새로 짓는데 투자한 돈은 1천만원에 불과했다. ▼사례 3〓서울 성북구 장위동에 거주하는 또 다른 김모씨(46)는 무조건 비용을 최소화하는데만 주의를 기울이다 자투리땅의 효율적인 개발에 실패한 케이스. 김씨는 전문 컨설팅업체에 의뢰할 경우 비싼 상담료를 들여야 한다는 부담 때문에 인근 건축업자와 상의, 부모 명의로 된 대지 77평형 주택을 지하1층 지상3층, 연면적 1백66평짜리 다가구주택으로 건설했다. 이들은 처음에 건축비가 3억8천만원 정도, 임대수익은 평당 3백만원씩 모두 4억9천8백만원 정도가 들어올 것으로 예상했다. 그러나 건물을 다 짓고 나니 건축비는 4억1천만원이 들었고 임대료는 평당 2백50만원씩, 4억1천5백만원선. 결국 공사비에다 하자보수비와 피해보상비를 합해 수입보다 5백만원을 더 지출한 셈이 됐다. 〈황재성기자〉