［부동산투자／자투리땅 개발］６개월 투자 짭짤한 수입

서울시내에 1백평 미만의 나대지나 대지가 있는 단독주택 소유자라면 6개월 정도의 시간을 투자, 짭짤한 수익을 보장받는 방법이 있다. 이른바 자투리땅 개발이다. 서울시내의 경우 일반주거지라면 90㎡(27평)을 초과해야 건축심의위원회의 심의를 거치지 않고 개발이 가능하다. 땅의 일부가 도로로 편입돼 있다면 이같은 제약을 받지 않는다. 대체로 60∼70평형이 가장 쓰임이 많은 크기로 경제성이 높다. 그러나 주변 여건과 수요 등 시장조사만 잘 한다면 땅의 크기가 아무리 작더라도 높은 수익을 올릴 수 있다. 자투리땅을 다양하게 이용하는 방법을 몇가지 정리해본다. ▼합벽개발〓벽을 사이에 두고 있는 두 건물을 합쳐 개발하는 것. 건물과 건물을 떼야만 하는데서 생기는 낭비를 줄여, 용적률과 건폐율을 최대한 높일 수 있다. 소규모 필지일 경우 주차장으로 일부를 쓰면 건축면적이 상당히 줄어들고 건물 모양 역시 이상해지기 때문에 합벽으로 개발하는 것이 좋다. 합벽개발에서는 주인끼리 △건물의 입구 부분 △건축물의 외관 △건축비 분담 △건물관리 등과 관련한 문제를 미리 합의해두는 게 중요하다. ▼주차빌딩〓정부가 도심 주차난을 해소하려고 다양한 혜택을 주고 있다. 일정한 조건만 갖춘다면 다가구 및 다세대 주택, 업무용빌딩에 비해 훨씬 수익성이 높다. 지금까지 나온 주차장 관련 법규 완화 내용을 보면 지방세 감면대상이 20대에서 10대로 확대됐고 건물내 근린생활시설 비율도 20∼30%로 상향조정돼 부대사업이 가능해졌다. 또 상업지역 준주거지역 일반주거지역 준공업지역에서 일괄적으로 건폐율 90%, 용적률 1,500%를 적용받는다. 건물 높이도 최저 도로폭의 1.8∼3배까지로 완화된데다 주차장 건설 최소 허용 대지면적도 45㎡(13.6평)이하로 낮춰졌다. 도로폭이 6m 이상 확보되고 5분 이내 거리에 △대형 업무용빌딩 △백화점 △관공서 △예식장 △상업시설 등이 밀집해 있거나 인근에 다세대 또는 다가구주택이 밀집해 있다면 고정수입이 확보된다. ▼필로티 개발〓작년에 제정된 주차장법에 따라서 다가구주택은 0.6가구당 1대꼴의 주차공간을 확보하게 돼 있다. 따라서 주차장면적을 제외하면 1층 부분의 건축면적이 상당부분 손실을 입게 돼 다가구주택 시장이 한물갔다는 평가가 지배적이다. 그러나 건축면적을 모두 활용하고도 연면적을 높일 수 있는 돌파구가 있다. 1층 부분을 필로티 방식으로 짓는 것. 다가구주택이 3층까지로 제한되더라도 1층을 모두 주차장으로 할애할 경우에는 4층까지 허용되므로 이 공법을 이용, 개발범위를 최대화할 수 있다. 지하주차장을 짓는 것보다 시공비가 저렴하다. 임대수익 이외에 낮에는 유료주차장으로 활용할 경우 부수입도 챙길 수 있다. ▼합병개발〓대지면적이 건축물 최소면적에 미달하거나 토지의 경제성이 떨어져 이를 보완하는 한 방법이다. 옛날 구옥들은 대지면적이 좁아서 30평미만의 대지를 가지고 있는 경우가 많다. 이 경우 현행 건축법하에서 단독개발시는 비경제적이어서 개발이익이 떨어지거나 건축 자체가 불가능한 경우가 있다. 합병으로 개발하기 위해서 구입하는 토지대금과 건축비는 입지여건에 따라서 임대수입으로 충당되므로 과감히 투자하는 게 좋다. 합병개발시에는 개발임대 수익 이외에 토지의 가격상승이라는 더 큰 이득을 얻을 수도 있다. 예컨대 도로변의 대지가 평당 8백50만원이고 뒤의 대지가 평당 6백만원일 경우 이를 합병하면 대지의 가격은 평당 8백50만원으로 상승하게 된다. ▼리빙텔〓오피스텔과 원룸주택을 합한 형태로서 주로 대학가나 역세권 또는 업무시설이 밀집한 곳 등에서 개발하면 좋다. 리빙텔은 근린생활시설이므로 준주거지나 상업지역에서만 허용되는 오피스텔과는 달리 일반주거지역에서도 건립이 가능하고 원룸형식이어서 건축비가 싸다. 업무와 주거가 공동으로 이뤄지는 곳이므로 방음이 확실한 마감재를 사용하는 게 중요하고 사무공간으로 쓸 수 있도록 충분한 전화회선 확보가 중요하다(도움말:한국부동산컨설팅 02―393―8888, 누보코리아 02―431―1070). 〈황재성기자〉