［부동산／전원재테크（상）］농지도 개발 잘하면 「짭짤」

국제통화기금(IMF) 체제이후 실직자들이 급증하면서 도시를 떠나 귀농하는 인구가 점점 늘고 있다. 각박한 도시와 조직생활의 족쇄를 훌훌 털어버리고 고향으로 돌아가 흙과 함께 사는 삶은 일견 낭만적이기도 하다.

그러나 구체적인 계획을 세우지 않고 즉흥적으로 귀농을 결정했다가는 큰 낭패를 보기 쉽다. 전원생활에 적합한 부동산개발과 주택마련 방법 등을 3회에 걸쳐 알아본다.

▼ 정리해고 여파 귀농열기 후끈 ▼

부동산경기가 한창 뜨거운 시절에도 요지부동이던 농지값이 올 들어 서서히 달아오르고 있다. IMF 관리체제와 정리해고 등의 여파로 촉발된 귀농열기가 농지값을 끌어올리고 있는 것으로 풀이된다.

때를 맞추어 건설교통부가 토지거래허가구역을 전면해제하고 농지 매입과 관련한 규제를 완화하면서 농지값이 모처럼 꿈틀거리고 있다.

농림지를 구입한 뒤 농사를 짓는 것도 좋지만 효율적으로 개발하거나 관리하면 IMF 시대의 전원 재테크에 성공할 수도 있다.

▼ 화훼시설 임대료 월120만원 ▼

[사례 1]

경기 고양시 일산에 사는 김모씨(45·남)는 91년 가을 서울의 아파트를 팔고 일산으로 이사하면서 여유돈 7천만원으로 농업보호구역 안에 있는 논 6백여평을 구입했다.

자유로와 가까운 고양시 내에 있는 논이지만 농사를 짓는 외에 다른 용도로는 활용할 수 없는 절대농지여서 값이 주변 준농림지의 5분의1 수준에 불과했다.

▼개발방식〓97년에는 위탁농사를 지었다. 그러나 1년간 얻은 수입은 1백만원정도에 그쳤다. 가을에 쌀 10가마를 수확해 3가마를 위탁농에게 주고 7가마가 남아 가마당 15만원에 팔았다.

직접 농사를 짓지 않던 김씨는 97년 겨울에 부동산컨설팅회사를 찾았다. 절대농지이지만 화훼시설로 바꿀 수 있기 때문에 비닐하우스를 세워 판매하는 것이 적합하다는 결론이 나왔다.

▼재테크〓논을 개발해 화훼판매 시설로 바꾸는데 4천6백여만원이 들었다. 논이 바로 옆의 2차로보다 1m정도 낮아 돋우는 데 1천만원이 들었고 구청으로부터 타용도 일시사용 허가를 얻는데 70만원을 썼다.

비닐하우스 60평짜리 한동에 6백만원씩, 6개동을 짓는데 모두 3천6백만원을 들였다. 개발비 4천6백여만원은 모두 은행대출을 받아 충당했다.

김씨는 비닐하우스 한동에 보증금 1천만원, 월임대료 20만원씩을 받고 임대했다. 비닐하우스가 모두 6개동이므로 보증금으로 은행빚을 모두 갚고 현재 월 1백20만원의 임대료 수입을 올리고 있다.

▼ 절대농지에 농산물 창고 설치 ▼

[사례 2]

지난 2월 은행을 퇴직한 안모씨(51)는 97년 경기 광주군에 논밭 1천5백여평을 구입했다. 이중 5백평은 준농림지였고 1천평은 절대농지였다.

▼개발방식〓안씨는 준농림지에는 전원주택을 짓고 절대농지는 텃밭으로 가꿀 생각이었다. 그러나 절대농지에도 농산물 보관용 창고를 지을 수 있다는 것을 알게 돼 계획을 수정했다.

근처에 농산물 보관창고가 별로 없어 충분히 임대가 가능할 것이라는 판단이 섰고 임대료 고정수입이 생기면 정리해고 이후에도 든든할 것이라는 계산을 했다.

▼재테크〓절대농지 5백평에 60평 크기의 조립식 건물 4개동을 지었다. 투자비는 1억2천만원선으로 한동에 3천만원이 들어간 셈.

창고는 한동에 보증금 5백만원 월임대료 40만원을 받고 있다. 보증금 2천만원에 월수입 1백60만원으로 농사를 짓는 것보다 훨씬 고수익을 올린다.

(도움말:한국개발컨설팅 02―3141―7777)

〈이 진기자〉