［부동산／분양권 전매］팔기전에 연체중도금 갚아라

《8월1일부터 아파트 분양권을 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다. 이에 따라 실직 등의 이유로 수입이 줄어든 많은 사람들이 위약금을 내지 않고서도 아파트 분양권을 팔 수 있게 됐다. 수도권지역에서 분양권을 전매하는 요령과 미등기 아파트의 등기 및 등록세, 취득세 납부와 관련한 주의사항을 알아본다.》

▼전매 허용▼

그동안 분양권 전매는 원칙적으로 금지됐다. 다만 △회사일 등으로 다른 행정구역으로 이사하거나 △주택을 상속받거나 △해외로 이민을 가거나 2년 이상 해외에서 거주할 경우에 한해 시공회사와 시군구청의 허가를 받아 전매할 수 있었다.

8월1일 이후에는 △수도권 이외 지역에서는 분양 계약서만 쓰면 △수도권에서는 2회차 중도금을 낸 이후에 전매가 가능해진다.

▼전매와 등기▼

잔금 납부 여부와 건물 준공 여부에 따라 누가 취득세와 등록세를 내느냐가 달라진다.

①건물이 준공되지 않았고 잔금을 내지 않은 상태에서 전매한 것이라면 맨 나중에 분양권을 갖고 있는 사람이 소유권 이전 등기를 해야 한다. 최초분양자와 중간에 분양권을 전매한 사람은 등기를 낼 필요가 없고 등록세와 취득세도 납부할 필요가 없다.

②잔금까지 냈으나 건물은 준공되지 않은 상태에서 분양권을 전매했다면 잔금을 낸 사람부터 등록세와 취득세를 물어야 한다. 최초 분양자가 잔금을 냈다면 최초분양자부터 등기를 내고 순차적으로 전매한 모든 사람들이 순서대로 등기를 넘겨받아야 한다. 따라서 선납할인(중도금과 잔금을 미리 내면 일정 이자율만큼 분양금을 깍아주는 것)을 받기 위해 분양금을 선납할 때에도 최소한 1백만∼2백만원 정도는 남겨두는 것이 좋다.

③잔금을 안낸 상태에서 아파트가 준공된 경우에 전매했다면 ①과 같은 방법으로 등기가 난다. 분양권을 매입한 사람중에서 잔금을 낸 사람이 등기도 내고 등록세 취득세도 내야 한다는 것.

④잔금을 내고 아파트가 준공됐으나 건물 보존 등기가 나오지 않았을 때 전매했다면 역시 잔금 납부자부터 등기를 내면 된다. 일반적으로 재개발 재건축 아파트는 최초분양자가 잔금까지 내고 전매하는 사례가 많다. 이때에는 최초 분양자부터 순차적으로 등기를 내고 등록세와 취득세를 내야 한다.

▼전매 절차▼

잔금 납부 및 건물 준공 여부에 따라 절차가 조금씩 달라지므로 계약전에 시공회사나 전문 중개업자와 상의하는 것이 좋다.

▼주의사항▼

자금 부담 등의 이유로 분양권을 다른 사람에게 넘기고자 할 때에는 분양권 매매계약 체결전에 연체된 중도금을 해결하는 것이 좋다.

전매할 때는 시공회사의 동의가 반드시 필요하다. 시공회사들이 연체자의 전매를 허용하지 않아 자칫 분양권 전매계약 자체가 무효화할 수 있다.

분양권을 사는 사람은 아파트 분양권에 가압류가 설정됐는지 여부를 확인해야 한다.

간혹 아파트를 전매하는 사람의 채권자들이 분양권에 가압류를 해놓은 사례도 있다.

분양권을 산 사람은 분양권 매매 계약서를 체결하고 건설회사에서 필요한 서류를 작성한 후 반드시 시군구청에 가서 검인을 받아두는 것이 나중에 소유권 이전 등기를 할 때 편리하다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com