［부동산／임대차보호법 개정］세입자－집주인 대처요령

《법무부가 최근 입법예고한 주택임대차보호법 개정안은 현행 주택임대차보호법 골격을 유지하면서 전세대란을 통해 드러난 문제점을 보완한 것이다. 개정안은 계약기간을 넘겼는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 △임차권등기를 하고 이사를 하든지 △그대로 눌러살면서 전세보증금 청구소송을 내든지 선택할 수 있도록 했다. 세입자 및 집주인이 재계약할 때 유의할 사항을 알아본다.》

◇ 세입자

▼임차권 등기명령제〓임차권 등기명령제는 만기를 채우고 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 확정일자 도장이 찍힌 전세계약서 등 관련서류를 갖춰 임차권등기를 신청하면 법원이 집주인에게 사실 여부를 확인한 뒤 등기 명령을 내리는 제도.

임차권등기를 마치면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 우선변제권이 유지되므로 마음 놓고 이사를 할 수 있다.

우선변제권이란 일반채권(보통의 빚)에 앞서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리로 현행법상 △주민등록 전입신고 △확정일자 도장 날인 △실제 거주 등 세가지 요건을 모두 갖춰야만 인정된다.

개정안에 따르면 계약서에 확정일자 도장을 받고 임차권등기만 하면 주민등록을 변경하더라도 우선변제권을 인정받는다.

▼임차권등기 적용대상〓원칙적으로 전세기간이 만료되고 전세금을 받지 못한 세입자는 모두 임차권등기 명령을 신청할 수 있다.

법무부는 이 제도를 소급 적용하지 않을 방침이므로 개정 법안 발효 이전에 이사를 하는 사람은 우선변제권을 인정받지 못한다.

전세계약 기간이 만료되지 않은 세입자는 전근 입대 이민 등 불가피한 사정이 있다 하더라도 임차권 등기명령을 신청할 수 없다. 법조계 일각에서는 임차권등기를 보증금 반환 분쟁이 생길 때에 한해 사후적으로 인정하지 말고 계약 이후 아무 때나 할 수 있도록 하자는 의견이 나오고 있다.

◇ 집주인

▼전세보증금 운용방식을 바꾸라〓개정안 취지는 ‘전세보증금은 집주인이 세입자에게 빌린 빚이므로 기한이 되면 반드시 갚으라’는 것이다. 집주인이 종전처럼 ‘방을 빼서 나가라’는 식으로 나왔다가는 자칫 자기 집을 마음대로 처분하지 못하게 되거나 경매에 넘기는 위험을 자초할 수 있다.

집주인은 전세보증금을 받아 자녀들의 학비나 사업자금 등으로 쓰기보다는 이제 금융상품에 투자해 원금을 보존하면서 수익을 거두는 자금 운용방식을 검토해야 한다.

목돈을 받아 굴리는 것도 위험과 부담이 따르므로 월세로 전환하는 것을 신중히 고려해볼 만하다.

▼전세계약기간은 2년이 좋다〓2년 미만으로 계약한 세입자가 경우에 따라 2년까지 살 수 있는 권리를 명문화한 것도 눈여겨봐야 한다. 장래 재산 운용에 차질을 빚지 않으려면 가능한 한 계약기간을 2년으로 하는 것이 좋다.

▼ 재계약시 유의사항 ▼

집주인과 세입자 모두 재계약을 할 때 반드시 계약서를 다시 작성해 ‘기간없는 계약’이나 ‘묵시적 계약경신’을 하지 않는 것이 서로에게 이롭다. 이 경우 △세입자가 1개월 전에 △집주인은 6개월 전에 상대방에 통보하면 계약을 해지할 수 있다는 것이 통설이나 아직 대법원 판례가 없고 이번 개정안에서도 관련 조항이 마련되지 않았다.

〈이철용기자〉lcy@donga.com