［부동산］분양권 전매 주요사항 문답풀이

《개정된 주택건설촉진법 시행령이 27일 공포, 시행됨에 따라 그동안 음성적으로 이뤄지던 분양권 전매가 이날부터 허용됐다. 분양권을 사고 팔려는 사람들이 알아야 할 사항을 문답형식으로 알아본다.》

―잔금을 치른 뒤에도 분양권을 팔 수 있나.

“팔 수 있다. 다만 잔금을 치르고 나서 소유권이전등기를 마친 뒤에야 가능하다. 잔금을 냈지만 소유권이전등기를 하지 않은채 팔았다면 미등기 전매에 해당한다. 미등기 전매는 부동산등기특별조치법에 의해 3년이하 징역이나 1억원이하 벌금형을 부과받게 된다.”

―분양권을 매매하기 전에 전매동의를 받아야 한다는데….

“중도금이나 잔금을 낼 수 없다는 사실을 인정받아야 한다. 주택건설업체나 지역 재건축 직장조합이 건설한 아파트는 시장 군수 구청장이, 국가 지방자치단체 대한주택공사 지방공사가 지은 아파트는 이들 사업주체가 각각 전매동의권자가 된다. 전매동의권자에게 전매동의 신청서를 제출하고 승인을 받으면 된다.”

―금융기관으로부터 주택자금을 대출받은 상태에서 분양권을 팔 수 있나.

“주택자금을 갚거나 분양권을 사려는 사람이 대출금을 승계해야 가능하다. 전매동의권자인 시 군 구청장과 주택공사 지방공사 등은 전매동의 신청서를 접수받고 나서 주택자금을 대출받았는지 여부를 확인한다. 주택자금 대출을 전액상환하거나 해당 금융기관의 동의를 받아 승계가 이루어져야만 전매동의서를 받을 수 있다. 그러나 주택건설업체가 일괄적으로 국민주택기금을 빌렸을 때는 전매동의서를 받기 위한 상환 또는 승계가 필요없다.”

―조합 아파트의 분양권을 사려고 하는데 제한이 없나.

“지역 또는 직장조합의 아파트 분양권은 해당 지역에 살고 있는 무주택자만이 살 수 있다. 무주택자만 지역 직장조합의 가입이 가능하기 때문이다. 반면 재건축아파트는 사는 사람에게 아무런 제한도 없다. 주택조합은 조합원이 분양권을 팔고 명의변경을 요청하면 ‘조합원 권리의무승계 계약서’를 작성하고 시장 군수 구청장의 주택조합 설립 변경인가를 받아야 한다. ”

―재개발아파트는 어떻게 되나.

“재개발아파트는 도시재개발법에 의해 건설됐기 때문에 원칙적으로 전매를 할 수 없다. 그러나 재개발아파트 중 일반분양분은 분양권 전매 대상이 돼 전매동의 등의 절차를 밟아 분양권을 팔고 살 수 있다.”

―임대아파트는 분양권을 팔 수 없는가.

“임대아파트의 전매, 즉 임차권 양도는 할 수 없다.”

―수도권에 있는 미분양아파트를 사서 중도금을 한번 납부했는데 분양권을 팔 수 있나.

“수도권에서는 중도금을 2회이상 내야 분양권을 팔 수 있다. 그러나 미분양아파트중에는 중도금을 한번만 내도록 한 주택건설업체도 있다. 이 경우에는 중도금을 전부 낸 것이기 때문에 분양권을 매매 할 수 있다.”

―수도권에서 중도금을 체납했거나 선납했다면….

“중도금을 2회이상 낸 뒤 체납했다면 분양권을 팔 수 있다. 그러나 모두 체납했다면 전매 전에 2회이상 내야 한다. 중도금을 선납했더라도 2회분 납부일이 지나지 않았다면 전매할 수 없다.”

―분양권을 팔면 재당첨제한의 적용을 받는지….

“분양계약을 처음 체결한 사람이 분양권을 팔았다면 재당첨을 제한받는다. 그러나 분양권을 산 사람은 재당첨제한을 받지 않는다. 재당첨제한은 국민주택은 5년, 분양가 규제를 받는 지역의 민영주택은 2년, 분양가자율화 지역의 민영주택은 제한이 없다.”

―양도소득세 부과율은 소유기간에 따라 어떻게 달라지나.

“분양권을 2년미만 소유했다면 과세표준의 50%, 2년이상 소유한 경우 과세표준의 30∼50%를 내야 한다.”

〈이진 기자〉leej@donga.com