[부동산]임대주 주택사업 투자포인트

시중 은행예금금리 등이 한자릿수로 떨어진 요즘같은 때엔 주택임대사업에 주목할 필요가 있다. 양도소득세와 재산세 등을 감면받으면서 고정 수입을 올릴 수 있는 데다 전세금이 꾸준한 상승세를 보이고 있어 짭짤한 수익을 기대할 수 있기 때문.

특히 86년 1월 이후 지어진 다가구주택보유자라면 5월9일부터는 집을 가구별로 분할등기해 다세대주택으로 전환한 후 임대주택사업에 나서면 각종 혜택을 볼 수 있으므로 활용할 만 하다.

주택임대사업자가 받을 수 있는 세제 혜택의 종류와 주택임대사업에 나설 경우 유의할 점 등을 정리해본다.

▼세제 혜택

▽양도소득세〓지난해 5월22일부터 올 6월말 이전에 새로 취득한 미분양아파트라면 가구수나 보유연도에 상관없이 나중에 이를 팔때 양도세가 전액 면제된다.

95년 1월 이후 작년 5월21일 사이에 구입한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 미분양아파트는 5년 이상 임대 후 매각하면 양도세를 전액 면제받는다.

86년 1월 이후 신축된 전용면적 85㎡ 이하 주택이라면 △5년 이상 임대후 매각 땐 50% △10년 이상 임대 후 매각 땐 100%를 각각 면제받는다.

86년 1월 이후 신축된 전용면적 85㎡ 이하 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 임대사업에 나선다면 맨 마지막 경우에 해당한다. 그러나 85년말 이전에 지어진 다가구주택은 양도세 면세 대상에서 제외된다.

▽등록세와 취득세〓전용면적 60㎡(18평) 이하의 미분양아파트라면 취득세와 등록세를 한 푼도 내지 않는다.

작년 5월22일부터 올 6월말까지 구입하는 전용면적 85㎡이하 미분양아파트는 25%를 감면받는다.

다가구를 다세대로 전환, 임대사업자로 나설 경우엔 다가구를 분할등기하는 등기비용만 내고 취득세는 내지 않아도 된다.

▽기타 세제 혜택〓서울시의 경우 전용면적 60㎡ 이하로 10가구 이상을 임대할 경우 재산세를 50%까지 감면해준다.

임대사업자에게 부과되는 사업소득세는 월세에만 부과되고 임대보증금에는 부과되지 않는다.

▼투자 전략

임대주택사업지를 고를 때 다음의 몇 가지 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

①사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상은 돼야 한다.

②역세권, 대학 등 학교주변, 업무밀집지역이라면 일단 유망하다.

③조건이 비슷하다면 가급적이면 단지 규모가 큰 곳이 유리하다.

④5년 후 주변의 발전 전망 등을 따져서 발전 가능성이 높은 곳을 골라야 한다.(도움말:건설교통부 주택정책과 02―500―4120∼1, 행정자치부 세제과 02―3703―5010)

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com