[부동산특집]임대주택사업 財테크 「짭짤」

미분양아파트를 100% 활용하는 방법중 하나가 임대주택사업이다.

미분양아파트로 임대주택사업을 할 경우 양도소득세와 등록세 취득세 재산세 등을 감면받을 수 있다. 게다가 시중은행의 일반정기적금금리가 한자릿수로 떨어진 요즘같은 때 월세를 놓으면 연 24%의 임대수익을 얻을 수 있다.

주택임대사업자가 받을 수 있는 세제 혜택과 성공적인 주택임대사업 요령을 알아본다.

★세제 혜택★

▽양도소득세〓지난해 5월22일부터 올 6월말 이전에 새로 취득한 미분양아파트라면 가구수나 보유연도에 상관없이 나중에 이를 팔 때 양도세가 전액 면제된다.

95년 1월 이후 작년 5월21일 사이에 구입한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 미분양아파트는 5년 이상 임대 후 매각하면 양도세를 전액 면제받는다.

▽등록세와 취득세〓전용면적 60㎡(18평) 이하의 미분양아파트라면 취득세와 등록세를 한 푼도 내지 않는다. 작년 5월22일부터 올 6월말까지 구입하는 전용면적 85㎡이하 미분양아파트는 25%를 감면받는다.

▽기타〓서울시의 경우 전용면적 60㎡ 이하로 10가구 이상을 임대할 경우 재산세를 50%까지 감면해준다.

합산과세와 누진세율이 적용되는 종합토지세는 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택인 경우 0.3%로 분리과세된다.

임대사업자에게 부과되는 사업소득세는 월세에만 부과되고 임대보증금에는 부과되지 않는다. 따라서 5가구 모두 전세를 놓으면 사업소득세도 물지 않게 된다.

★성공 전략★

임대료를 많이 받고 아파트를 팔았을 때 매매차익을 얻으려면 우선 은행 등 다른 곳에서 돈을 빌리는 액수가 가급적 적어야 한다.

임대사업은 금리와의 싸움이다. 집값이 오를 것이라는 막연한 기대만을 가지고 은행돈을 덜컥 빌려 임대사업에 나서는 것은 위험하다. 특히 IMF 이후 부동산가격이 떨어지지 않는다는 신화가 깨졌다는 것을 잊어선 안된다.

또 각종 세제혜택을 누릴 수 있고 임대수요가 지속적으로 있어야 하며 비교적 매매나 임대가 손쉬운 역세권 소형 아파트를 대상으로 하는 게 좋다. 만약 중대형아파트로 사업에 나선다면 사업대상지 주변의 ‘주거쾌적성’을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 소형아파트는 대부분 직장 초년생과 신혼부부가 주요 고객이므로 도심까지의 출퇴근 편리성을 고려해야 한다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com