[부동산 특집]내집마련 5가지 방법 비교

서울 노원구 상계동의 21평형 아파트에 사는 이모씨(35·회사원)는 요즘 고민에 빠졌다. 집을 30평형대로 넓혀가고 싶은데 신규분양아파트를 분양받아야 할지, 미분양아파트를 사야 할지, 아니면 기존주택을 사는 게 좋은지 선뜻 선택하기가 어렵기 때문.

게다가 분양권전매가 전면 허용됐고 법원경매나 성업공사 공매물건도 좋다는 소리까지 들려 이씨는 벌써 몇 주일째 마음을 정하지 못하고 있다.

요즘 들어서 아파트 분양물량이 봇물을 이루고 있는데다 다양한 물건이 공급되면서 내집마련 실수요자나 집을 넓혀가려는 실수요자 중에 이런 고민에 빠진 사람들이 많다. 이런 때는 자신이 갖고 있는 자금과 금융기관에서 대출받을 수 있는 자금 규모 등을 헤아려 능력에 맞는 주택 마련 전략을 세우는 게 중요하다.

◇ 신규분양아파트

최대 장점은 정부가 주택경기 활성화를 위해 쏟아내는 각종 세제 혜택을 고스란히 받을 수 있다는 것.

갈수록 치열해지는 품질 고급화 경쟁으로 1,2년전 분양된 아파트들보다 평면구조나 마감재 수준이 훨씬 고급스러워진 점도 놓치기 어려운 매력.

게다가 계약금만 내면 나머지 분양금을 중도금과 잔금으로 나눠 낼 수 있기때문에 목돈 부담이 상대적으로 적다.

신규분양아파트의 단점이라면 분양가 규제가 전면 철폐돼 아파트분양가가 점점 비싸지고 있다는 것. 주택경기가 본격적으로 회복될 것으로 기대되는 하반기부터는 업체들의 분양가 인상 움직임이 더욱 거세질 게 분명하다.

만약 인근 아파트 시세와 비교해 분양가가 10% 정도 비싸다면 가격면에선 놓치지 말고 청약해볼 만하다.

◇ 미분양아파트

신규분양아파트와 마찬가지로 정부가 내놓은 각종 부동산 경기 부양책의 수혜 대상이다.

빨리 입주할 수 있고 업체들이 분양 촉진을 위해 계약금과 중도금 납부 비율을 대부분 낮추고 있으므로 자금조달 부담과 금융비용 부담이 상대적으로 적다.

또 2∼3년전 공급가격으로 분양되므로 신규 분양아파트보다는 조금이라도 더 싼 값에 살 수 있다. 신규분양아파트와 달리 동 호수를 선택할 수 있고 청약통장이 없어도 청약할 수 있다.

미분양아파트의 단점은 향(向)이 나쁘거나 최상층 또는 1,2층이어서 난방비가 더 들고 프라이버시가 보장되지 않는다는 약점을 갖고 있다는 것.

미분양아파트를 고를 때는 △입주시점의 주변의 발전 전망 △교통여건 △단지 규모 △시공사의 견실도 등을 잘 따져보고 ‘진주’를 찾아내야 한다.

◇ 분양권

급한 돈이 필요한 사람들이 대부분 급매물로 내놓기 때문에 신규 분양아파트는 물론 미분양아파트보다도 현저하게 싼 물건을 찾을 수도 있다.

미분양아파트와는 달리 입지 여건이나 발전 전망이 좋은 물건도 많아 높은 투자 수익도 기대할 수 있다.

입주가 6개월 이상 남은 아파트라면 별도의 프리미엄(웃돈)을 주지 않더라도 살 수 있다.

부동산 중개업소에 나온 물건이 많지 않지만 부지런히 다리품을 팔면 큰 이익을 챙길 수도 있다.

중도금 연체로 인한 추가 비용 부담이 있는지 계약 체결 이전에 해당아파트 시공업체에 반드시 확인해야 한다.

목돈 부담이 크므로 여유자금이 있는 실수요자들에게 추천할 만하다.

입주전에 되팔 경우 양도소득세가 중과세되므로 이를 염두에 둬야 한다.

◇ 기존주택

원하는 지역에서 쉽게 물건을 고를 수 있다는 게 최대의 장점. 또 아파트는 한번 분양받았다가 되팔려면 시간이 걸리고 절차도 다소 복잡한 반면 기존주택은 쉽게 되팔 수 있다. 전세나 월세 등 임대를 놓고 투자금의 상당액을 즉시 회수할 수도 있다.

또 부동산 경기가 회복기에 접어들면 기존 주택의 매매가가 가장 먼저 뛴다는 것도 놓치기 어려운 매력. 재개발이나 재건축 대상이라면 높은 투자 수익도 기대할 수 있다.

대부분의 경우 집이 낡아 개보수하는데 필요한 추가비용을 감안해야 한다는 게 단점이다. 여유돈이 있는 실수요자라면 전세금이 집값의 60∼70% 되는 물건을 잡아두는 것이 좋다.

◇ 법원경매주택

법원경매나 성업공사공매 물건의 최대 장점은 위에서 살펴본 주택들보다 가격이 엄청 싸다는 것. 잘만 고르면 시세의 절반 가격 수준에서 살 수도 있다.

또 기업부실자산 처분용으로 공매에 처해진 집은 등록세와 취득세가 면제된다.

공매의 단점은 물건이 적다는 것. 법원경매의 경우 물량이 풍부하지만 까다로운 법률과 세입자 처리가 단점이다.

공매나 경매 모두 초보자들이 섣불리 덤볐다가는 손해를 볼 가능성이 높기 때문에 전문컨설팅 업체를 이용하는 게 좋다.

공매나 경매는 낙찰받은 후 한달 이내에 잔금을 내야 하므로 목돈 부담도 크다. 따라서 여유 자금이 많은 실수요자에게 권할 만하다.

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com