[부동산]주택임대사업 고정수입 ＂쏠쏠＂…사업기준 완화

정부가 내년초에 주택임대사업자 등록기준을 5가구에서 2가구로 대폭 완화키로 함에 따라 주택임대사업에 대한 여유돈 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

주택임대사업의 최대 장점은 양도소득세와 재산세 등과 같은 세금을 감면받으면서 고정 수입을 올릴 수 있다는 것. 또 5년이나 10년 후 매각할 경우 집값 상승에 따른 적잖은 시세차익을 기대할수도 있다.

▼주의할 점▼

▽등록기준을 정확히 알아야〓주택임대사업 등록기준 2가구는 1인 기준이다. 따라서 여러 명이 공동으로 주택임대사업을 할 경우 사람수만큼 2가구씩을 확보해야 한다. 즉 2명이면 4가구, 3명이면 6가구를 매입해야 한다. 또 공동명의로 할 경우엔 매매(분양)계약서나 건축허가서에 공동명의로 등재돼 있어야 한다.

▽세금 감면 요건을 제대로 알아야〓등록세 취득세를 감면받으려면 잔금을 치르기 전에 임대사업자로 등록해야 한다. 현행 법에 세금 감면 대상은 ‘임대사업자가 임대 목적으로 건축했거나 최초로 취득한 주택’으로 제한돼 있기 때문.

양도소득세를 감면받으려면 구청에 임대사업자 등록과 주택임대조건신고를 한 후 임대사업을 개시한 날로부터 3개월 이내에 관할지역 세무소에 주택임대사업자로 신고해야 한다.

▽임대차계약서를 꼭 챙겨야〓임대후 매각할 때 양도세를 감면받으려면 △임대사업자 등록증 △임대차계약서 사본 △임차인의 주민등록 등본 또는 주민등록증 사본 △임차주택의 등기부 등본 등을 관할세무소에 제출해야 한다.

▼투자 포인트▼

우선 지하철 역세권 아파트가 좋다. 임차 수요가 많고 매매가 대비 전세금 비율이 60%를 웃돌아 투자금을 상대적으로 많이 회수할 수 있다.

중대형보다 전용면적 18평 이하 소형아파트가 유리하다. 환금성(換金性)과 투자안정성 면에서 대형보다는 소형이 낫다. 세제 혜택도 중대형보다는 소형아파트가 많다. 조건이 비슷하다면 가급적이면 단지 규모가 큰 곳이 유리하다.

5년 후 주변의 발전 전망 등을 따져서 발전 가능성이 높은 곳을 골라야 한다. 임대기간이 끝난 후 매각할 때 얼마나 많은 매매차익을 올릴 수 있느냐가 결정된다. 지하철이 새로 놓이거나 도로가 신설될 곳이라면 더욱 유망하다.

입주가 6개월에서 1년 정도 남은 미분양아파트는 2∼3년전 분양가로 매입할 수 있어 상대적으로 자금 부담이 적다.

대학가나 유흥업소 밀집지역이라면 다가구주택도 공략 대상. 다가구를 다세대로 바꿔 임대사업자로 나설 경우엔 다가구를 분할등기하는 등기비용만 내면 취득세를 내지 않아도 된다. 임대사업소득세는 월세에만 부과되고 임대보증금에는 부과되지 않는다.

이상의 조건을 감안할 때 서울의 경우 도봉구 쌍문 창동, 관악구 신림동, 구로구 구로동, 노원구 상계 월계 하계동, 송파구 가락 문정동이 유망지역이다. 수도권에선 분당과 일산신도시, 안양시 부림 평촌동이 투자 적격지.

(도움말:건설교통부 주택정책과 02―500―4120∼1)

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com