[부동산 전문가4인 전망]전세금 최대변수는 '강남 재개발'

《새해 주택가격은 수급불균형 등의 원인으로 올해보다 비해 최소 5%이상 상승할 것으로 전망하는 전문가들이 많다. 외환위기 직후 주택건설 부진에 따라 내년중 입주할 주택물량이 크게 감소한 데다 경제회복으로 수요가 늘면서 심각한 수급불균형이 우려되고 있기 때문. 2월 대우채 환매에 따른 자금이동, 4월 총선을 전후한 통화량 증대, 강남지역 저밀도아파트 재건축 여파 등도 또다른 상승요인으로 꼽혔다. 그러나 국제통화기금(IMF)체제이후 공사가 중단된 공사재개물량과 미분양물량 등을 감안하면 수급불균형은 기우에 불과해 주택가격이 추가로 상승하는 데는 한계가 있다는 견해도 있었다.》

▼이동성 주택산업연구원장▼

주택산업연구원이 설문조사한 결과 주택건설업체들은 내년에 매매가 5∼6%, 전세금 6∼7%의 상승을 전망하고 있다.

이에 따라 주택건설업체의 주택건설계획량도 올해보다 20% 늘린 것으로 나타났다.

주택공급이 10% 감소할 경우 주택매매가는 향후 7분기(21개월)동안 2.56%의 상승압박을 받는 것으로 연구결과 나와 있다.

98년 주택건설실적은 97년에 비해 50% 감소해 내년 하반기까지 주택매매가는 12.8%의 상승압박을 받게 된다.

주택매매가가 그동안 거의 오르지 않았기 때문에 상승압박이 내년에 집중될 가능성도 크다.

물론 주택보급율이 상승해 주택시장에서의 초과수요는 어느 정도 제거됐지만 아직 자가보유율이 낮아 주택가격 상승압박은 지속될 것으로 전망된다.

전세금은 매매가에 비해 그동안 꽤 오른 편이지만 내년에는 전세기간 만료가 집중되는 짝수해여서 영향을 받을 것으로 보인다.

특히 강남지역 저밀도아파트 재개발로 인근지역에 전세수요가 몰릴 경우 다른 지역까지 덩달아 크게 오를 가능성이 있다.

▼김우희 부동산뱅크편집장▼

주택매매가는 5∼10% 상승할 것이다. 전세금은 적어도 7% 오를 것이며 상한선은 추정하기 어렵다. 매매가 상승세는 특히 하반기에 뚜렷할 것이다.

내년 상반기에도 대우채권이 2월 환매제한이 완전히 풀리면서 원금손실을 본 투자자들이 주식시장보다 신규분양주택에 관심을 가지면서 반짝 오를 가능성이 있다.

전세금은 1,2월과 8,9월에 계절적 요인으로 오름세를 보이면서 하반기에 가서 오름세가 강하게 나타날 것이다.

내년 가격상승의 근본적 요인은 수급불안정이다.

매년 약 40만가구가 입주했는데 올해 16만가구정도만 입주가 가능하다. 당초 내년에는 28만가구의 아파트가 입주예정이었으나 8만가구가 입주일정을 맞추지 못하는 것으로 조사됐다.

강남지역 5개 저밀도아파트 재개발에 따른 수급불안은 내년에는 일어나지 않을 것으로 본다.

▼김성식 LG경제硏 연구위원▼

포화상태의 주택보급률, 소득수준에 비해 과도한 집값수준 등을 감안할 때 주택가격이 추가로 오르는데는 한계가 있다.

아파트 가격의 경우 IMF이전 수준까지는 비교적 빠르게 회복되더라도 그 이후에는 거의 정체되거나 미미한 상승에 그칠 것이다.

IMF이후 연간 30만가구의 공급은 심각한 수급불균형을 초래할 정도는 아니다. IMF이후 공사가 중단된 10만가구 이상의 공사재개 물량, 7만여가구의 미분양물량을 감안하면 수급에 큰 문제가 없어 보인다.

시중 부동자금이 부동산시장으로 유입될 것이라는 주장도 근거가 약하다.

부동산은 구입비용이 매매가의 10%에 육박할 정도로 만만치않아 금융상품에 비해 투자수익률 측면에서 불리하다.

인플레 우려가 확산되고 있어 총선 이후 정부의 정책방향이 긴축기조로 돌아설 가능성이 있다는 점도 부동산 가격상승의 제약요인이다.

▼김정호 국토연구원 부원장▼

주택매매가는 6%, 전세금은 이보다 높게 상승할 것으로 본다.

주택 수급불균형으로 가격폭등 가능성도 언급되고 있지만 주택공급 감소에도 불구하고 수요 역시 과거보다 줄었기 때문에 매매가가 급격히 뛰는 일은 없을 것이다.

올해처럼 내년에도 지역별 평형별 차별화현상이 지속되면서 수도권의 대형 아파트를 중심으로 가격상승이 예상되나 전국적으로 평형별로 고른 회복을 기대하기는 어려울 것으로 본다.

다만 40평형대 선호현상이 다소 줄어 30평형대까지 확산되고 외국인 수요를 중심으로 빌라 등 연립주택에 대한 수요도 늘어날 것으로 본다.

기존주택도 이전보다 활발히 거래될 것으로 본다.

전세쪽에선 최근 2년간의 전세공급 감소로 당장 입주할 수 있는 물량이 적어 수급불균형 현상이 발생할 우려가 있다.

이에 따라 전세금 상승이 장기화하면 매매가도 상승압력을 받게 된다.

〈송평인기자〉pisong@donga.com