▼분양권
아파트 분양권 시장은 전체적으로 아직 ‘겨울잠’에서 깨어나지 않은 듯 움직임이 무겁다. 올 1, 2월 이사철에 반짝 오름세를 보인 것 외에는 지난해 가을부터 줄곧 보합세를 유지하고 있다.
▽추천물건〓먼저 서울 강남지역에는 안정적인 투자가치를 자랑하는 ‘블루칩’단지가 많다. 입주가 점점 가까워지면서 오름세가 뚜렷해지고 있는 강남구 대치동 삼성(7월 입주예정)을 비롯, 입지여건에 비해 상대적으로 상승폭이 낮았던 강남구 도곡동 경남(2001년 3월) 등이 눈에 띈다. 강남구 도곡동 삼성(2001년 10월)은 탁월한 입지여건을 자랑하지만 이미 많이 올라 있다는 게 중론.
서초구 반포동 대우(10월)와 강동구 암사동 선사현대(6월), 천호동 동아(7월)는 중소형 평형 실수요자들의 관심이 꾸준하고 성동구 금호동 대우(10월)와 벽산(9월), 구로구 개봉동 현대훼미리1차(2001년 5월) 등은 단지규모가 커서 눈길을 끈다. 도봉구 방학동 대상타운현대(2001년 8월)은 인근 공장부지에 들어설 삼성아파트가 4차 동시분양에 참여하면서 다시 주목받고 있다.
▽투자포인트〓분양권 투자는 우선 돋보이는 입지여건 등으로 수요자가 많아 환금성이 좋은 지 여부를 고려해야 한다. 또 역세권여부와 단지규모 쾌적성 교육환경 등을 기준삼아 스스로 ‘입주해서 살고 싶은 곳’인지 여부를 현장답사를 통해 꼼꼼히 확인하는 것도 필수사항.
이와 함께 분양 이후 시세변동 상황을 확인한 뒤 나름대로 ‘바닥’을 판단, 저점 매수하는 시기선택이 중요하다. 지역별 차이는 있지만 대체로 분양후 3개월 정도 지나면 오름세가 둔화되고 입주가 임박해지면서 힘찬 상승세를 보이는게 일반적 경향이다.
분양권시장에서 전매가 허용된 후 주식시장의 ‘단타족’처럼 단기차익만을 노린 투자자들이 늘고 있는 편이다. 그러나 주요지역 분양권 가운데 상당수는 이미 오를만큼 올라 있어 단기 시세차익을 노린 무리한 투자는 위험하다는게 전문가들의 지적이다.
<김경달기자>dal@donga.com
▼오피스 빌딩
오피스빌딩과 상가가 국제통화기금(IMF)관리체제 이후 최대의 호황을 맞고 있다.
벤처창업 열풍으로 서울 강남지역의 경우 빈 사무실을 찾기 어려울 정도로 수요가 폭발하고 있으며 이 여파로 서울 마포와 도심지역에도 덩달아 임대료 인상 바람이 불고 있다. 특히 벤처창업 열기가 서울과 인접한 분당 등의 신도시로도 확산되고 있어 오피스빌딩의 인기는 더욱 치솟을 전망.
임대료가 오르면서 오피스빌딩이 수익성 높은 재테크 수단으로 떠오르자 매물을 잡으려는 투자자들도 꾸준히 늘고 있는 추세. 이미 IMF이전에 나온 매물은 거의 소진돼 가고 있으며 새로 나온 매물도 어렵지 않게 새주인을 찾아가고 있다. 특히 벤처창업으로 인한 사무실 수요가 꾸준히 이어질 것으로 예상되고 있어 임대료와 매매가는 더욱 상승할 전망.
벤처맨들에게 인기가 있는 오피스텔도 최근 수요 급증으로 상승세를 타고 있다.
▽투자유망 오피스빌딩〓벤처기업에 인기가 있는 소형평형을 많이 확보하고 있는 오피스빌딩이 투자에 대한 리스크가 적고 수요도 많아 유리하다. 수익 융통성이 크고 회전률이 빠르기 때문.
임대 중인 빌딩보다는 임대가 마무리된 빌딩을 매입할 경우 부담도 적다. 이미 임대된 사무실은 보증금 만큼을 안고 사면 되므로 그만큼 비용부담이 적고 곧바로 임대료 수입을 올릴 수 있다. 또 소형으로 분할 매각하는 사무실은 적은 돈으로도 투자가 가능해 임대수입을 노리는 소자본투자자들도 관심을 가져볼만하다.
두나미스 홍영준사장은 “현재 벤처창업 붐으로 서울 강남지역 오피스 빌딩 임대료가 연말까지 최고 20%까지 오를 것으로 예상되고 있다”며 “창업열기가 하반기까지 이어질 경우 강북지역 오피스 빌딩 임대료도 10% 안팎의 상승세가 기대된다”고 말했다.
▽오피스텔 인기도 상한가〓벤처창업이 급증하면서 사업장과 주거지로의 겸용이 가능한 오피스텔의 인기가 높아지고 있다. SOHO족, 신혼부부, 독신자 등의 수요까지 가세해 가격과 임대료도 상승세를 이어갈 전망.
이에 따라 오피스텔의 개념이 점점 세분화, 고급화되고 있는 추세. 최근들어 다양한 평형대가 지어지고 있으며 일반 빌딩처럼 첨단시스템을 갖춘 곳도 늘고 있다. 아파트와 마찬가지로 기존 임대자를 끼고 매입하는 것이 가장 흔한 투자방식. 초기 구입 비용이 덜 들뿐만 아니라 세입자를 구하는 노력을 줄일 수 있어 유리하다.
<박정훈기자>sunshade@donga.com
▼토지
“실수요가 있는 곳만 땅값이 오른다.”
대부분의 토지 전문가들은 올해 토지시장을 이렇게 전망한다. 오피스빌딩이나 상가 아파트 전원주택 공장 등의 부지로 실수요가 뒷받침되는 토지는 가격이 오르지만 막연히 개발설이 돌고 있는 지역이나 ‘묻어두기용’인 경우에는 경기가 좋아져도 값이 오를 가능성이 희박하다는 것.
실제로 서울 및 수도권지역에서 오피스빌딩이나 아파트 전원주택 등으로 개발이 가능한 토지는 연초보다 5% 가까이 가격이 올랐지만 본격적인 개발까지 적지 않은 시간이 필요한 그린벨트나 지방 토지의 경우에는 보합세를 유지하고 있다. 특히 눈에 띄는 대목은 최근들어 토지공사나 주택공사가 공급하는 단독주택지와 상가 부지가 많이 팔려 나가고 있는 점. 수원 영통지구 수지지구 등의 상업용지는 20대 1이 넘는 경쟁률을 기록했으며 가격도 감정가보다 두 배 이상 높은 경우도 생겨나고 있다.
수도권 공장부지도 경기호조와 함께 주가를 높이고 있다. 수도권 일대의 빈 공장과 공장용지에 수요가 몰리고 있으며 임대료도 오름세를 보이는 중.
전원주택 부지도 값이 외환위기 이전의 90%까지 육박하며 인기를 회복했다. 특히 서울에서 자동차로 1시간 이내 거리에 있는 광주 양평 용인 등에 있는 전원주택 부지는 거래도 활발하게 이뤄지고 있는 것으로 나타났다. 하지만 난개발 우려로 건축규제가 강화된 용인지역 등 수도권 남부지역의 경우에는 거래가 한산하고 땅값도 약보합세를 유지하고 있다. 장기적으로 개발 가능성이 높은 파주 등 수도권 북부지역도 보합세를 보이고 있다.
국토연구원 박헌주실장은 “전원주택 부지로 활용 가능한 수도권 외곽의 준농림지와 공장부지 등이 올해 토지시장을 주도할 것으로 보이며 서울은 창업열기에 힘입어 상업용지가 인기를 얻게 될 것”이라며 “이들 토지의 가격 상승폭은 연말까지 10% 안팎에서 결정될 전망”이라고 내다봤다.
<박정훈기자>sunshade@donga.com
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