[부동산 특집]법원경매-공매 물건 고르기

<경매>

발품을 팔 각오라면 법원경매만한 재테크 방법도 없다. 수익률은 높지만 위험성도 그만큼 높아 선뜻 관심이 가지 않는 것이 바로 법원경매. 하지만 신발이 닳도록 현장조사를 해서 위험도를 줄여나간다면 경매만큼 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자도 없다고 전문가들은 입을 모은다.

대부분의 사람들이 경매에서 큰 재미를 보지 못하는 것도 별다른 공부를 하지 않은 채 컨설팅업체의 말만 믿고 응찰하기 때문이라는 것. 법원에서 제공하는 정보만으로 응찰하는 ‘순진한’ 투자자들도 본전지키기가 만만치 않다.

전문가들이 말하는 첫 번째 투자수칙은 ‘남들이 꺼리는 물건 중에 보석이 있다’는 것. 권리관계가 단순한 물건은 입찰경쟁률이 높아 수익률이 떨어진다. 유치권, 가등기, 임차인 등 권리관계가 복잡한 경매물건은 대개 3회 이상 유찰되면서 투자가치가 떨어지기 때문에 일반인들이 기피하지만 꼼꼼하게 조사해보면 의외로 수익률을 높일 수 있다는 것. 간혹 대항력 있는 임차인으로 기재된 인물도 알고보면 채무자 중 한 명이거나 위장 세입자인 경우가 있어 법적 대응을 통해 전세비용 등을 추가부담하지 않아도 된다.

두 번째 수칙은 ‘반드시 현장조사를 하라’는 것. 복잡한 권리관계의 사실 여부를 밝히기 위해서는 꼼꼼한 현장조사가 필수적이다. 등기부 등본을 확인하고 가짜 세입자를 가려내기 위해 옆집이나 아파트 경비실에 탐문조사를 한 것이 뜻하지 않은 ‘횡재’를 불러오기도 한다. 소유자나 임차인을 만나 분위기를 점검해 보는 것도 좋다. 또 감정가를 무조건 신뢰하기보다는 경매물건 주변 부동산중개업소를 방문해 실제 시세를 알아봐야 한다. 대중교통, 주거환경 등의 입지조건을 직접 확인해야 부동산의 활용도를 가늠해 볼 수 있다.

<공매>

집을 싼값에 마련하고 싶지만 당장 목돈이 없다면 한국자산관리공사(KAMCO)에서 실시하는 ‘공매’를 노려보는 것이 좋다. 공매제도를 잘 이용하면 알짜물건을 싸게 사면서도 대금을 최장 5년간 할부로 갚을 수 있기 때문이다.

자산관리공사의 공매는 공사 소유부동산이나 금융기관, 국가 등으로부터 매각을 위임받은 자산을 공개경쟁 입찰방식으로 일반인에게 파는 제도. 법원경매와 다른 점은 낙찰대금을 분할납부할 수 있다는 것. 공매에서 낙찰돼 대금의 3분의1을 선납하면 부동산에 대한 사전점유(입주 등)가 가능하다. 또 매매대금의 50%만 내도 소유권 이전을 할 수 있다. 납부기간 중 원매수자가 물건을 되팔 수도 있다. 이밖에도 법원경매와 달리 권리관계가 비교적 안전하고 명도(집비우기)책임도 한국자산관리공사가 지기 때문에 유리하다.

외환위기 이후 기업과 개인의 부실채권정리과정에서 대량의 부동산매물이 생기는 바람에 공매물건의 종류와 가격도 다양해져 투자전망도 그만큼 밝아졌다는 게 한국자산관리공사측의 설명.

공매대상물건은 △유입자산 △수탁재산 △압류재산 △국유재산 등. 유입자산은 금융기관부실채권 정리과정에서 발생한 자산을 자산관리공사가 사들인 물량이다. 유입자산은 법적 소유권이 공사측에 있어 권리관계상 하자가 없다. 수탁자산은 금융기관이 처분을 의뢰해온 매물로 공사는 중개수수료만을 받는다. 압류재산은 세금체납에 따라 국세청과 지자체가 매각을 위임한 물건이며, 국유재산은 납세자가 돈대신 물건으로 낸 물량이 대부분이다. 이 중 유입자산은 최장 5년간 할부가 가능하며 수탁자산 중 공장은 10년까지 할부할 수 있다. 그러나 압류재산은 낙찰받으면 법원경매처럼 일시불로 납부해야한다.

<박정훈기자>sunshade@donga.com