[부동산] 임대업, ＂월 2% 수익률...강남 다가구 노려라＂

다가구 임대컨설팅 전문가인 ‘㈜리얼티코리아’ 이문규 과장(30)은 며칠 전 기분 좋은 선물을 받았다. 자신의 고객이 “아내에게 주라”며 분홍색 원피스 한 벌을 선물한 것. 아직 신혼인 아내는 한 눈에도 고급스러워 보이는 옷에서 눈을 뗄 줄 몰랐다.

선물을 준 고객은 이과장 덕분에 매달 월세로 은행 이자의 두 배나 되는 높은 수익률을 올리고 있다.

이 과장은 고객에게 임대용 다가구주택을 구입해주고 건물관리, 임대, 월세수입 관리까지 원스톱서비스를 제공한다. 그는 “서울 강남권에서 다가구 임대만큼 안정적이고 짭짤한 수익을 얻을 수 있는 사업은 없다”고 잘라 말한다.

이들 지역에선 월 2부의 비싼 임대료를 지불하더라도 입주하겠다는 수요가 늘 넘치기 때문.

◆ 다가구 임대사업 사례: 원룸 22개 월 520만원 받아

갓 대기업 임원이 된 하종환씨(54)가 이과장을 찾아온 것은 지난해 2월. 하씨는 퇴직할 날도 멀지 않았다는 생각에 안정된 수입을 얻기 위해 임대사업을 바라고 있었다. 이과장은 다가구 매물 찾기 작업에 들어갔다.

일반 매물도 있었지만 때마침 경매시장에 나온 논현초등학교 인근 다가구주택이 눈에 들어왔다. 대지78평, 지상3층 지하1층으로 9평짜리 원룸 22개로 된 다가구였다. 수익성 분석을 마친 후 하씨는 99년 3월 5억원에 이 집을 낙찰받았다.

이 과장이 세입자를 내보내는 절차를 끝내고 주택 내부 단장과 월세 임대를 완료한 것은 11월. 총 임대수입은 보증금 4억원, 월세 520만원. 투자비는 낙찰금액 5억원과 컨설팅수수료, 등기비, 기존 세입자 내보내는 비용, 내부 수리비 등을 합쳐 6억1800만원이었다.

보증금으로 투자비 일부를 회수했으므로 실제 2억2000만원 남짓을 투자해 월 520만원의 수입을 올리는 셈이다. 이과장은 “경매로 운좋게 싼 물건을 구입해 수익률이 매우 높았다”며 “일반 중개업소를 통해 매물을 구입해도 은행 이자 두 배의 수익은 낼 수 있다”고 말했다.

◆ 임대사업 투자포인트: 서초 논현동 월세수요 많아

위치 선정이 관건이다. 월세 수요가 많고 월세 이자율도 높은 곳을 골라야 한다. 이같은 곳으로 역삼동, 논현동, 서초동 등을 꼽을 수 있다. 논현초등학교나 교대역 주변이라면 금상첨화.

월세 수요자가 선호하는 건물을 찾는 것도 주요 포인트. 이과장은 “젊은 층, 특히 독신 여성들은 원룸을 선호한다. 방이 두 칸일 때는 한 방은 넓고 다른 한 방은 옷방용으로 매우 좁아야 한다”고 강조한다. 그는 남자보다 여자 세입자가 월세를 꼬박꼬박 잘 낸다고 귀띔.

최소 6개월 이상 자유롭게 활용할 수 있는 5억원대 자금 여유가 있어야 한다. 구입한 집을 담보로 대출받아 투자비를 줄일 요량은 통하지 않는다.

담보가 설정된 집에는 세입자가 들어오지 않기 때문이다. 임대를 완료한 후 보증금으로 투자비 일부를 회수할 수 있다.

◆ 부동산중계·컨설팅사 토털서비스: 주택구입 세입자 관리대행

월세 세입자는 전세에 비해 이사를 자주 한다. 10∼20가구의 세입자 관리나 주택 관리가 여간 번거롭지 않다. 전문 컨설팅업체나 다가구 임대를 종합 관리해주는 중개업소를 이용하면 한결 편리하다.

이 과장의 경우 우선 임대용 주택 매물을 구해준다. 다음으로 주택 주변의 전파사, 보수센터, 철물점, 도배업자 등을 모아 업무협조를 맺는다. 주택에 문제가 생겨 세입자가 전화하면 협조를 맺은 전파사 등이 즉시 수리를 해준다.

이 과장은 매달 2만∼4만원씩 세입자에게 받는 관리비로 수리한 업소에 매달 일괄 결제한다. 빈 방이 생기면 새로 세입자를 구해주는 것도 부동산 및 컨설팅업소가 맡는다. 중개업소의 경우 이같은 서비스의 대가로 해당 다가구주택에 대한 독점적인 중개권리를 갖는 것이 보통이다.

<이은우기자>libra@donga.com

임대사업용 다가구주택 주요 매물
위 치	대지	연면적	총 임대 현황	매매가
강남구 논현동	140	265	보증금 1억5000월세 1,300	13억5000
강남구 논현동	60	128	보증금 1억월세 650	7억
강남구 논현동	84	165	보증금 2억4000월세 800	8억5000
서초구 방배동	55	133	보증금 1억월세 550	6억
서초구 반포동	51	98	보증금 1억월세 480	5억3000
서초구 양재동	108	337	보증금 5억3000월세 860	13억5000
서초구 반포동	52	140	보증금 1억1000월세 800	8억
강남구 청담동	71	160	보증금 4억월세 500	8억2000
강남구 청담동	60	131	보증금 3억500월세 450	7억
강남구 역삼동	83	-	다가구 신축용 대지	4억2000
강남구 논현동	60	-	다가구 신축용 대지	4억2000