[부동산]서울 대형오피스 임대가격 강세…리츠투자 전망 밝아

97년 외환위기는 국내 부동산시장의 패러다임을 완전히 바꿔놓았다.

투자자들은 부동산 가격이 급격히 떨어질수가 있고 부동산투자로 큰 손해를 볼 수도 있다는 점을 뼈저리게 깨달았다.

국민경제 관점에서는 기업과 금융회사의 담보부동산이 팔리지 않은 점이 골칫거리였다. 이에 따라 땅부자 기업이 부도를 내거나 담보부동산을 전국에 깔아놓은 금융기관들이 앉아서 거액의 손실을 봐야만 했다. 이런 상황을 타개하기 위해 정부가 도입한 것이 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS) 등의 부동산증권화제도였다. 이를 이용해 작년과 올해에 20조원 이상의 채권이 성공적으로 발행됐다.

하지만 이같은 수단은 일반투자자들의 재테크와는 별다른 관련이 없었다. 부동산 매입자금을 많은 소액투자자로부터 공모하는 방식의 부동산증권화를 통해 부동산 재테크의 새로운 지평을 연 것이 바로 리츠제도다. 리츠는 많은 부동산을 매입하여 지속적인 임대소득을 확보하는 방식으로 운용되기 때문에 부동산가격 상승에 따른 자본이득을 기대하기 힘든 요즘 부동산시장 상황에도 잘 들어맞는 상품이다.

그렇다면 과연 현재 국내 부동산시장 여건에서 수익성 있는 리츠 투자가 가능할까.

충분히 가능하다. 부동산114의 조사에 따르면 서울지역 대형오피스의 소득수익률은 6∼11% 수준을 보이고 있다. 10%가 넘는 경우도 꽤 있으므로 잘만 선택하면 은행금리 이상의 수익률을 거둘 수가 있다.

오피스빌딩의 경우 서울지역 전체적으로 임대가격이 강세로 보이면서 소득수익률이 증가 추세를 보이고 있다. 아파트의 경우 소득수익율은 1.5%로 상당히 낮은 수준이다. 아파트는 상대적으로 가격상승에 따른 자본이득에 대한 의존도가 큰 편인데 최근 자본이득이 2∼4%정도에 그치고 있는 점이 큰 요인이다.

경매투자의 수익률은 상대적으로 상당히 높은 수준. 98∼99년 아파트 경매물건의 수익률은 30% 안팎에 달한다.

따라서 개발사업을 논외로 하고 이미 완공된 부동산에 투자하는 경우로 한정할 때 리츠 투자가 가능한 부동산은 경매 부동산과 도심의 우량 오피스빌딩으로 좁혀진다.

개발사업의 경우는 상당한 수익률을 올릴 수 있겠지만, 사업에 따른 위험이 매우 높기 때문에 투자에 신중을 기할 수밖에 없다.

요컨대 초기에는 수익률은 높고 위험도는 상대적으로 낮은 낙찰 경매물건이나 도심대형빌딩이 리츠투자 대상으로 적절하다. 부동산매매가격은 정체되지만 임대가격은 계속 상승하는 현상이 당분간 지속될 것으로 보여 적어도 이들 부문에서는 수익성 확보에 걸림돌이 없을 것으로 전망된다.