[현장진단]그린벨트해제지역 개발차별화

서울시가 지난해 12월29일 서울시내 개발제한구역(그린벨트)내 우선해제구역 13곳을 최종 확정함에 따라 올해부터 이들 지역에 주택 및 근린생활시설 등을 지을 수 있게 됐다.

하지만 서울시는 해제구역별 특성을 고려해 저밀도 취락지 등 4개로 나누어 가능한 건축범위를 다르게 정했고 일부 지역에서는 선 계획 후 개발 원칙을 적용해 지구단위 계획을 수립토록 지시했다.

이에 따라 해제지역별로 개발시기 및 방법에 차이가 생기고 부동산 가치 상승폭도 달라질 것으로 분석된다.

▼문화집회시설등 제한 건축▼

▽취락개선사업지〓강남구 자곡동 문골마을 등 6곳. 이미 주택개량사업이 완료된 지역으로 추가개발 여지가 적다. 또 이들 지역은 1000㎡ 이하 규모의 슈퍼마켓, 편의점, 목욕탕 등 1종 근린생활시설과 문화집회시설 등만 제한적으로 건축할 수 있는 1종 전용주거지역으로 묶여 있어 개발에 따른 가치상승을 기대하긴 어려울 전망. 본격적인 개발은 이르면 4월부터 가능할 것으로 분석된다.

▼다가구-다세대등 활기 띨듯▼

▽시가화 지역〓은평구 진관내외동과 구파발동 등 3곳. 전용주거지보다 건폐율(부지면적 대비 건물바닥면적)이나 용적률(부지면적 대비 건물 총면적) 허용 범위가 큰 1종 일반주거지역으로 지정됐다.

또 서울시가 일대의 면적이 넓고 노후주택이 많은 점 등을 감안해 지구단위 계획을 수립키로 함에 따라 다가구 다세대나 연립주택 등으로 재건축될 것으로 예상돼 큰 폭의 가치상승이 기대된다. 개발시기는 빠르면 올 하반기가 될 것으로 보인다.

▼고급빌라단지 개발 가능성▼

▽구릉지 저밀도지구〓종로구 부암동 일대 12만9000㎡(3만9000평)로 인왕산 자락에 위치해 주변경관이 뛰어나 고급 빌라단지 등으로 개발될 전망이다.

서울시는 이 지역에도 지구단위계획을 수립할 예정이어서 본격적인 개발은 올 하반기로 예상된다.

▼노후주택많아 재개발 될듯▼

▽불량주택 밀집지역〓강동구 강일동과 노원구 중계본동 104 마을, 상계 1동 노원마을 등 3곳. 평지인 데다 노후주택 등이 밀집된 곳으로 재개발 가능성이 크다. 다만 서울 외곽에 위치해 교통망이 갖춰지지 않은 데다 일부 지역은 상습수해지역으로 분류돼 있어 개발에 따른 가치상승을 기대하기에는 풀어야할 과제가 많다.

구분	용도지역	신축 가능한 건축물
취락구조 개선지	제1종 전용주거지역-2층이하, 건폐율 50%, 용적률 100%	·슈퍼마켓 등 1종 근린생 활시설(연면적 1000㎡ 이 하로 제한) ·문화집회시설, 박물관, 미 술관, 기념관(〃) ·2층 이하 단독주택
구릉지 저밀도지구	〃	〃
시가화지역	제1종 일반주거지역 -4층이하, 건폐율 60%, 용적률 150%	·1종 근린생활시설(연면적 1000㎡ 이하) ·안마시술소와 노래방을 제외한 2종 근린생활 시 설(〃) ·다세대 다가구, 연립주택 등 공동주택
불량주택 밀집지	〃	〃

<황재성기자>jsonhng@donga.com