“보상금으로 1억3000만원을 받았지만 난감하기 짝이 없습니다. 집을 새로 짓자니 돈이 많이 들고 그냥 둘 수도 없고…. 중개업소에 싸게 내놨지만 보러 오는 사람도 없어요.”
생각다 못해 김씨는 동아일보와 리노플러스닷컴이 함께 하는 ‘주제가 있는 리노베이션 무료컨설팅’의 문을 두드렸다.
▽입지분석〓지은 지 30년이 넘었지만 골조가 튼튼해 신축비용의 절반이면 새집처럼 꾸밀 수 있다는 게 리노플러스닷컴의 분석. 또 집건물이 경사진 곳에 있기 때문에 층별로 평면설계를 잘 하면 햇빛과 바람을 담뿍 받을 수 있다.
지하철 5호선 서대문역 역세권. 주변에 소형 사무실이 많아 임대사업 하기에 좋다. 현재 세입자가 없어 사업진행이 원활한 것도 장점이다.
▽개조방향〓순수한 가정집을 이번 기회에 상가, 사무실이 함께 들어있는 건물로 바꿔 고정적인 임대수입을 얻는다. 전화위복(轉禍爲福)이다. 널찍한 마당을 주차공간으로 활용할 수 있기 때문에 세입자용으로 별도 주차장을 만들 필요가 없다.
시어머니가 사는 반지하층(40평) 침실과 거실, 주방 벽을 트고 축대를 허문 자리에 증축하면 사무실 2개가 생긴다.
건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율)이 28.6%에 불과해 증축할 여지가 많은 만큼 1층은 주거공간과 독립된 9평짜리 상가를 짓는다. 출입문은 도로쪽으로 낸다. 깔끔하게 마감하면 소형 옷가게나 소품가게, 피아노학원으로 임대할 수 있다.
2층은 테라스 일부만 베란다로 남기고 나머지는 침실과 거실로 개조한다. 거실은 붙박이장과 수납겸 의자역할을 하는 가구를 배치, 원룸으로 꾸며 젊은 세대에 세놓는다.
▽예상 임대수익〓반지하 사무실은 평당 400만원 정도 받을 수 있다. 1층 주거공간에는 시어머니가 살고, 상가는 평당 500만원에 임대. 2층 주거공간도 1억원에 전세를 놓을 수 있으므로 모두 합하면 보증금 2억1350만원에 월세 137만2500원. 보증금을 은행에 예치하면 연 6%로 계산할 때 이자수익만 연 1281만원, 월 106만7500원이다. 따라서 임대수익으로 매월 총 244만원을 벌 수 있다.
공사비는 평당 약 122만원. 보상금으로 1억3000여만원을 받기 때문에 공사비는 따로 들이지 않아도 된다.
▼리노베이션 후 예상 임대수익▼(단위 : 평, 만원)
임대 면적 | 평당 임대가 | 총 임대료 | 월 임대수익 (보증금:월세=7:3) | |
반지하 사무실 | 40 | 400 | 16,000 | 보증금 11,200/월세 72 |
1층 상가 | 9 | 500 | 4,500 | 보증금 3,150/월세 20 |
2층 주거공간 | 33 | 300 | 10,000 | 보증금 7,000/월세 45 |
합계 | 82 | - | 30,500 | 보증금 21,350/월세 137 |
<전문가 한마디>
김씨의 경우 과감하게 집을 뜯어고쳐 일부를 상가 또는 사무실 등 다른 용도로 활용할 것을 권한다.
이 때는 주택의 장점을 최대한 살리는 게 포인트. 주택을 개조해 사무실로 사용하면 따뜻하고 편안한 분위기를 준다. 관리비도 적고 늦게까지 일할 수도 있어 수요자들도 선호한다.
아무리 용도를 잘 선택해도 건물이 안전하지 않으면 큰 일. 공사를 시작하기 전에 반드시 전문가에게 구조안전확인을 받아야 한다.
<서용식·리노플러스닷컴 대표>
리노베이션 무료컨설팅 다음주 주제는 ‘버려진 공간 활용하기’입니다. 관심있는 독자들은 리노플러스닷컴(www.renoplus.com)으로 신청바랍니다.
<송진흡기자>jinhup@donga.com
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