재건축대상 아파트에 투자할 경우 일반청약보다 적은 비용으로도 넓은 평형, 로열층을 차지할 수 있는 가능성이 높아진다. 투자수단으로도 장점이 많다. 그렇다고 아무데나 덜컥 투자했다간 장기간 돈이 잠겨 낭패를 보기 일쑤.
서울시내 주요 재건축대상 아파트를 샅샅이 들여다보자. 첫 번째는 서울 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트.>>
개나리 2차는 작년 초 안전진단을 통과해 9월 기본계획확정고시를 마쳤다. 11월6일 현대산업개발을 시공사로 선정하는 등 다른 곳에 비해 사업추진이 빠른 편.
이달 내로 시공사와 가계약을 한 뒤 6월 사업계획 승인을 받아 2002년 2월 착공, 2004년 초 입주한다는 계획이다.
▽사업개요와 입지여건〓30평형 140가구, 31평형 160가구 등 300가구를 헐고 12평형 186가구, 41평형 283가구, 52평형 135가구로 재건축한다. 용적률(바닥면적 대비 건물연면적 비율)은 114%에서 281%로 높아진다.
서울 5대 저밀도지구 중 청담 도곡지구에 속한다. 총 61만9000㎡(18만7247평)의 부지에 총 9342가구가 들어선 청담 도곡지구는 전용면적 18평 이하 30%, 25.7평 이하 38%, 25.7평 이상 32%의 비율로 재건축돼 1만1419가구의 새 아파트가 공급된다. 개나리 2차는 경기고 휘문고 중대부고 숙명여고 등 명문 학군에 영동세브란스병원 롯데백화점 등 편의시설과 아셈타워, 무역센터 등이 가까워 웬만해서는 가격이 흔들리지 않는 부동산시장의 ‘블루칩’으로 꼽힌다.
▽시세동향 및 수지분석〓30평형이나 31평형이나 똑같은 지분을 인정한다. 매매시세는 지난해 초 안전진단 통과시 3억1000만원에서 시공사 선정과 조합설립인가를 마친 11월초 3억3000만원으로, 지금은 3억5000만∼3억6000만원으로 꾸준히 올랐다.
거래도 활발하다. ‘M’21 진선미부동산 정영태 대표는 “실수요자 비율이 60∼70%에 육박하고 강남의 학군수요도 풍부해 대기매물도 별로 없다”고 말했다.
조합원 수는 300명이지만 52평형 135가구를 뺀 나머지는 41평형에 입주할 수밖에 없다. 52평형 입주자는 추가로 1억원을 부담해야 하고, 41평형은 6000만원을 돌려받는다.
현 시세(3억5500만원)에 개나리 2차 아파트를 사 41평형에 입주할 경우의 수지타산을 따져보자. 총 투자금액은 2억9500만원(매입비 3억5500만원―환급금 6000만원). 공사중 기거할 주택은 시공사에서 주는 무이자 이주비(1억5000만원)로 해결한다. 현재 주변 41평형의 매매가가 평균 4억5000만원이라는 점을 감안하면 꽤 수익성이 있다.
▽투자 유의사항〓뒤편 12층짜리 중층 아파트가 사업추진에 걸림돌이 될 가능성이 있다. 소음이나 일조권 침해, 지반침하 등의 문제로 민원이 제기되면 사업기간이 늘어나 투자수익이 급격히 줄어들 수 있기 때문.
3억5500만원에 집을 사 전세(1억4000만원 가량)를 놓는 경우 이자율을 연 8%로 가정하면 차액 2억1500만원에 대해 연 1720만원의 금융비용이 발생한다. 사업기간이 늘어나면 표준건축비가 상승해 추가부담금도 오를 가능성이 높다.
장기적으로는 강남 일대에 대형 평형이 많아지고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 98년 소형평형 의무비율이 폐지된 후 대형 평형 공급이 급증하고 있어 점점 희소가치가 떨어져 예상수익이 하락할 가능성이 있다. 재건축 후 41평형은 6000만원을 돌려받고, 52평형은 1억원을 추가부담한다는 계획도 확정된 것은 아니다. 관리처분계획 단계에서 환급금은 줄어들고 추가부담금은 늘어날 수 있다.
▼개나리 2차 주변아파트 시세▼(단위 : 만원)
위치 | 아파트 | 평형 | 매매 | 전세 |
역삼동 | 동부 해오름 | 34 | 30000∼33000 | 18000∼19000 |
성보 | 33 | 26500∼28000 | 13000∼14000 | |
42 | 36000∼38000 | 17000∼18000 | ||
대치동 | 개포 선경 | 31 | 30000∼34000 | 19000∼21000 |
42 | 47000∼53000 | 27000∼28000 | ||
48 | 56000∼65000 | 30000∼33000 | ||
개포 우성 1, 2차 | 31 | 30000∼34000 | 19000∼21000 | |
45 | 60000∼70000 | 30000∼33000 | ||
55 | 70000∼87000 | 35000∼38000 | ||
동아 | 33 | 29000∼32000 | 11000∼13000 | |
43 | 39000∼42000 | 15000∼17000 | ||
도곡동 | 대림 아크로빌 | 54 | 64000∼70000 | 40000∼43000 |
삼호 | 43 | 30000∼33000 | 18000∼19000 | |
서린 | 33 | 27000∼29000 | 8500∼9000 | |
36 | 30000∼32000 | 9500∼10000 | ||
역삼럭키 | 34 | 24000∼28000 | 15000∼17000 | |
45 | 47000∼53000 | 25000∼26000 |
(도움말〓21세기컨설팅 양화석 사장)
<정경준기자>news91@donga.com
구독
구독 2
구독