[재건축 여기!]역삼동 개나리 2차 아파트

  • 입력 2001년 1월 17일 19시 02분


<<서울시내에 새 아파트를 지을 빈 땅은 없다. 그런데도 매년 수많은 신축 아파트가 쏟아지는 것은 끊임없이 낡은 아파트를 재건축하기 때문. 건설회사들은 사운(社運)을 걸고 재건축 공사 수주에 나서고, 정부도 건설경기 활성화를 위해 재건축시장을 적극 부양할 태세다.

재건축대상 아파트에 투자할 경우 일반청약보다 적은 비용으로도 넓은 평형, 로열층을 차지할 수 있는 가능성이 높아진다. 투자수단으로도 장점이 많다. 그렇다고 아무데나 덜컥 투자했다간 장기간 돈이 잠겨 낭패를 보기 일쑤.

서울시내 주요 재건축대상 아파트를 샅샅이 들여다보자. 첫 번째는 서울 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트.>>

개나리 2차는 작년 초 안전진단을 통과해 9월 기본계획확정고시를 마쳤다. 11월6일 현대산업개발을 시공사로 선정하는 등 다른 곳에 비해 사업추진이 빠른 편.

이달 내로 시공사와 가계약을 한 뒤 6월 사업계획 승인을 받아 2002년 2월 착공, 2004년 초 입주한다는 계획이다.

▽사업개요와 입지여건〓30평형 140가구, 31평형 160가구 등 300가구를 헐고 12평형 186가구, 41평형 283가구, 52평형 135가구로 재건축한다. 용적률(바닥면적 대비 건물연면적 비율)은 114%에서 281%로 높아진다.

서울 5대 저밀도지구 중 청담 도곡지구에 속한다. 총 61만9000㎡(18만7247평)의 부지에 총 9342가구가 들어선 청담 도곡지구는 전용면적 18평 이하 30%, 25.7평 이하 38%, 25.7평 이상 32%의 비율로 재건축돼 1만1419가구의 새 아파트가 공급된다. 개나리 2차는 경기고 휘문고 중대부고 숙명여고 등 명문 학군에 영동세브란스병원 롯데백화점 등 편의시설과 아셈타워, 무역센터 등이 가까워 웬만해서는 가격이 흔들리지 않는 부동산시장의 ‘블루칩’으로 꼽힌다.

▽시세동향 및 수지분석〓30평형이나 31평형이나 똑같은 지분을 인정한다. 매매시세는 지난해 초 안전진단 통과시 3억1000만원에서 시공사 선정과 조합설립인가를 마친 11월초 3억3000만원으로, 지금은 3억5000만∼3억6000만원으로 꾸준히 올랐다.

거래도 활발하다. ‘M’21 진선미부동산 정영태 대표는 “실수요자 비율이 60∼70%에 육박하고 강남의 학군수요도 풍부해 대기매물도 별로 없다”고 말했다.

조합원 수는 300명이지만 52평형 135가구를 뺀 나머지는 41평형에 입주할 수밖에 없다. 52평형 입주자는 추가로 1억원을 부담해야 하고, 41평형은 6000만원을 돌려받는다.

현 시세(3억5500만원)에 개나리 2차 아파트를 사 41평형에 입주할 경우의 수지타산을 따져보자. 총 투자금액은 2억9500만원(매입비 3억5500만원―환급금 6000만원). 공사중 기거할 주택은 시공사에서 주는 무이자 이주비(1억5000만원)로 해결한다. 현재 주변 41평형의 매매가가 평균 4억5000만원이라는 점을 감안하면 꽤 수익성이 있다.

▽투자 유의사항〓뒤편 12층짜리 중층 아파트가 사업추진에 걸림돌이 될 가능성이 있다. 소음이나 일조권 침해, 지반침하 등의 문제로 민원이 제기되면 사업기간이 늘어나 투자수익이 급격히 줄어들 수 있기 때문.

3억5500만원에 집을 사 전세(1억4000만원 가량)를 놓는 경우 이자율을 연 8%로 가정하면 차액 2억1500만원에 대해 연 1720만원의 금융비용이 발생한다. 사업기간이 늘어나면 표준건축비가 상승해 추가부담금도 오를 가능성이 높다.

장기적으로는 강남 일대에 대형 평형이 많아지고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 98년 소형평형 의무비율이 폐지된 후 대형 평형 공급이 급증하고 있어 점점 희소가치가 떨어져 예상수익이 하락할 가능성이 있다. 재건축 후 41평형은 6000만원을 돌려받고, 52평형은 1억원을 추가부담한다는 계획도 확정된 것은 아니다. 관리처분계획 단계에서 환급금은 줄어들고 추가부담금은 늘어날 수 있다.

▼개나리 2차 주변아파트 시세▼(단위 : 만원)

위치아파트평형매매전세
역삼동동부 해오름3430000∼3300018000∼19000
성보3326500∼2800013000∼14000
4236000∼3800017000∼18000
대치동개포 선경3130000∼3400019000∼21000
4247000∼5300027000∼28000
4856000∼6500030000∼33000
개포 우성
1, 2차
3130000∼3400019000∼21000
4560000∼7000030000∼33000
5570000∼8700035000∼38000
동아3329000∼3200011000∼13000
4339000∼4200015000∼17000
도곡동대림 아크로빌5464000∼7000040000∼43000
삼호4330000∼3300018000∼19000
서린3327000∼29000 8500∼9000
3630000∼32000 9500∼10000
역삼럭키3424000∼2800015000∼17000
4547000∼5300025000∼26000
(자료 : 부동산플러스)

(도움말〓21세기컨설팅 양화석 사장)

<정경준기자>news91@donga.com

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