[재건축 여기!]잠실지구2단지, 한강이 한눈에…

한강을 끼고 위치한 잠실지구는 규모가 큰 데다 입지 여건이 좋아 서울시내 재건축지역에서도 투자 최우선 지역으로 손꼽히는 곳. 특히 잠실 5개 단지 가운데 2단지는 단지내에 잠실 초중고교가 있고 평형구성도 소형 평형 표준인 13, 15, 19평형으로 구성돼 잠실지역 시세의 ‘기준’으로 불릴 정도.

이 곳에 재건축 사업이 시작된 것은 10년전. 그동안 이런저런 이유로 사업이 지체됐으나 지난달에 한국감정원을 건설사업관리사로 선정하면서 빠른 속도로 본궤도에 진입하고 있다.

▽사업개요〓76년 준공된 잠실2단지는 9만7000여평 대지에 5층짜리 저층아파트 13∼19평형 4450가구가 들어서 있다.

이를 헐고 23∼46평형 5610가구를 지을 계획이다. 시공사로는 98년에 대우 우방 삼성 대림 등 4개사 컨소시엄이 선정됐다.

전용면적 79㎡(24평)인 102㎡(31평형) 규모 아파트가 3590가구로 가장 많다.

조합과 건설관리를 맡은 한국감정원은 연내 교통영향평가와 건축심의를 거쳐 2002년초에는 사업계획 승인을 받아낼 예정. 1년 정도를 이주기간으로 보면 2003년 초 착공하고 2006년에는 입주가 가능할 것으로 기대된다.

▽우선 재건축이 관건〓잠실지구 아파트에 투자할 때 가장 중요한 것은 ‘우선 재건축’ 여부다.

서울시가 지난해 잠실저밀도지구 재건축과 관련, 1∼4단지, 시영단지 등 5개 단지 중 1개단지를 우선 재건축하고 나머지 단지는 전세난 등을 감안해 ‘재건축 시기조정’심의를 거쳐 재건축 시기를 늦추기로 결정한 때문. 재건축은 사업이 지연되면 투자수익성이 크게 떨어진다.

이 때문에 최근 잠실 5개 단지가 경쟁적으로 조합설립인가를 받고 교통영향평가를 신청하고 있다.

우선 재건축 대상 여부를 결정짓는 핵심 요인은 주민의 몇 %가 재건축안에 동의했는가에 달렸다. 재건축에 반대하는 조합원이 많을수록 사업승인을 신청하는데 많은 시간이 걸리고, 이 경우 우선 재건축 대상이 되기 어렵다. 2단지의 주민 재건축동의률은 지난달 조합설립인가 기준으로 82.4%이다. 2단지는 경쟁하고 있는 3, 4단지 등에 비해 조합설립 인가 등은 다소 늦은 상태.

▽시세 및 수익성 분석〓현재 거래시세는 13평형 1억6500만∼1억6800만원, 15평형 2억1500만∼2억2000만원, 19평형 2억7500만∼2억8000만원.

조합설립인가가 나면서 1000만원 이상 올랐다. 13평형에 투자하는 것을 가정한 수익성을 분석해 보자.

2006년 입주한다고 예상할 때 구입비와 5년치 이자를 합치면 2억4000만원선.

또 8000만∼1억원선으로 추정되는 추가부담금을 편의상 1억원으로 보면 투자비는 3억4000만원 정도다. 여기에 추가부담금의 금융비용(1억원의 절반인 5000만원의 1년 6개월치 이자)을 합치면 전체 투자비는 3억4700만원 남짓이다.

전문가들은 입주시점의 이 곳 31평형의 시세가 4억원대에 육박할 것으로 내다보고 있다.결국 수익성이 있다는 얘기다.

다만 이같은 계산은 모든 사업이 계획대로 진행된 것을 전제로 한 경우에만 적용된다.

▼잠실2단지 재건축 개요 및 시세▼

현아파트		신축아파트		시세(만원)
평형	가구	평형	가구수
		23	1,160
13	3,590	31	3,590	16,500∼16,800
17	130	36	130	21,500∼22,000
19	730	46	730	27,500∼28,000

* 시세는 현 아파트의 거래가임.

<이은우기자>libra@donga.com