[부동산]부동산 간접투자 '빅3' 몰려온다

<<몇백만원으로 수백억원짜리 빌딩에 투자할 수 있는 부동산 간접투자시장이 활짝 열리고 있다. 정부가 부동산 뮤추얼펀드, 리츠(REITs·부동산투자신탁), 은행부동산신탁 등 부동산과 금융이 결합된 상품의 도입을 모두 허용키로 했고 부동산과 관련된 자산을 담보로 발행되는 자산담보부 증권(ABS)도 눈에 띄게 늘고 있다. 이같은 변화는 금리가 크게 낮아짐에 따라 부동산 간접투자상품의 설 땅이 넓어진 때문이다.>>

▽부동산 간접투자란〓소액 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 투자자들에게 돌려주는 방식이다. 이같은 기본 방식은 부동산 뮤추얼펀드(기업구조조정 부동산펀드)나 리츠, 은행부동산신탁 등이 모두 동일하다.

▽상품별 특성〓부동산투자회사법이 당초 예정대로 이달 중 국회를 통과할 예정이어서 올 7월이면 리츠가 국내에 선보일 전망이다.

국내에 도입될 리츠는 실체가 있는 회사형태인 반면 부동산뮤추얼펀드는 서류상으로만 존재하는 ‘페이퍼컴퍼니’다.

리츠는 모든 종류의 부동산에 투자할 수 있는 반면 부동산 뮤추얼펀드는 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산에만 투자할 수 있다.

은행부동산신탁은 구체적으로 투자할 사업과 예상수익률을 알려주고 투자자를 모은 뒤 이자와 유사한 배당금을 투자자에게 돌려준다.

일반인이 투자하는 방식은 리츠나 부동산뮤추얼펀드의 경우 해당 회사의 주식을 매입하는 형태다.

주주로서 정기적으로 부동산투자에 따른 수익을 배당받을 수 있고, 주식 가격 상승에 따른 이익도 챙길 수 있다. 주가가 떨어지면 손해도 볼 수 있다.

은행부동산신탁은 일반인이 수익증권을 구입하는 방식으로 투자하게 된다.

배당금이 수익의 전부지만 주가하락에 따른 위험이 없어 수익률이 비교적 안정적이다.

▼부동산 간접투자상품별 비교표▼

구분	리츠	구조조정부동산펀드	은행부동산신탁
근거법	부동산투자회사법	기업구조조정 투자회사법	신탁법 신탁업법
투자자의 투자방식	리츠회사 주식매입	부동산펀드 주식매입	수익증권 매입
자본금	500억원 이상	5억원 이상	없음
자본 조달	공모	공모	없음
회사 형태	영속적 회사	한시적 페이퍼컴퍼니	한시적 금전신탁상품
자산관리	스스로 관리	위탁 관리	은행이 관리 또는 위탁관리
장점	다양한 부동산 투자	세제 혜택	안정된 수익률
증시 상장여부	상장	상장	비상장

▽ABS발행 봇물〓 ABS는 부동산이나 매출채권 대출금 등을 담보로 발행하는 증권이다.

일정 기간 후 돌려받을 원금과 이자가 확정돼 있는 것이 다른 부동산 간접투자상품과 다르다. 그만큼 안정적인 셈.

최근 미래에 받을 분양대금, 고속도로통행료 수입, 주차장 이용료 등 부동산과 관련된 다양한 자산을 근거로 ABS가 발행되고 있다.

두산건설이 경기도 덕소 두산힐스빌 아파트 분양대금을 유동화해 840억원어치의 ABS를 발행했고 천안∼논산간 고속도로 건설사업 자금도 ABS발행을 통해 조달하게 됐다.

주로 보험회사 등 대형 업체들이 ABS에 투자하고 있으며 최소투자금액 단위가 커 일반인이 투자하기는 쉽지 않다는 게 단점.

<이은우기자>libra@donga.com