[부동산]임대사업 입지따라 결판

임대사업은 외환위기 이후 가장 매력적인 부동산 재테크 방법으로 떠올랐다.

부동산은 갖고 있기만 하면 값이 오른다는 신화가 무너지면서 매매차익을 염두에 두고 토지나 임야를 무작정 사두기보다는 고정적인 임대수입을 가져다주는 원룸이나 다가구 주택이 인기를 끌고 있기 때문이다.

최근 월세 임대 시장이 크게 확산된 것도 임대사업을 하기에 좋은 여건을 만들어주고 있다. 1∼2년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있는 외국인 대상 임대사업도 수익이 짭짤한 재테크로 관심을 받고 있다.

서울 강남구 도곡동에 사는 김모씨는 지난 해 역삼동에 있는 50평짜리 구옥을 사들여 원룸 12개를 갖춘 연건평 120평짜리 다가구 주택을 지었다. 구옥은 비교적 헐값인 3억원에 사들였고 건축비(평당 230만원)와 세금 등을 합쳐 총 6억원을 투자했다.

전세난에다 월세수요가 많은 지역 특성 덕분에 보증금 2억2000만원, 월세 450만원에 12가구를 모두 임대했다.

임대보증금을 빼면 3억8000만원을 투자해 월 450만원의 수입을 올리는 셈. 이처럼 높은 수익은 김씨가 다가구 임대 성공의 조건을 모두 갖추었기 때문이다.

김씨처럼 성공적인 임대주택 사업을 벌이기 위한 첫째 요건은 좋은 입지다.

월세 수요가 많고 월세 이자율도 1부5리(월 1.5%)가 넘는 곳을 골라야한다. 서울 역삼동 논현동 서초동 등이 관심 지역.

월세 수요자들이 선호하는 건물을 마련하는 것도 중요하다. 리얼티코리아 송영민 사장은 “젊은 미혼자들은 원룸을 좋아한다. 방이 두칸일 때는 방 하나는 아주 작고 나머지 방은 커야 한다”고 말했다.

최소 5억원 정도 투자금을 가져야 한다. 전문컨설팅 업체나 다가구 임대를 종합 관리해주는 중개업소를 이용하면 세입자 및 주택을 편리하게 관리할 수 있다.

5억원 정도 여윳돈이 있다면 외국인 전용 주택임대도 해볼 만한 사업이다. 국내에 거주하는 외국인들이 꾸준히 늘고 있고 무엇보다 1∼2년치 월세를 미리받을 수 있다는 것이 매력적이다.

임대할 주택을 잘 고르면 연 10%를 넘는 수익률을 기대할 수 있다.

외국인임대주택사업 역시 입지가 중요하다. 외국인이 집단 거주하는 곳이 좋다. 용산구 이태원동 및 한남동, 성북구 성북동, 서초구 방배동, 서대문구 연희동 등이 이에 해당한다. 최근 성동구 옥수동 등으로 외국인 거주지역이 확산되는 추세다.

외국인들은 방이 많은 곳보다는 거실이 넓은 곳을 선호하다. 붙박이장이나 에어컨 냉장고 세탁기 등을 마련해두는 것은 기본. 아이보리나 흰색 계통의 밝은 벽지를 사용하는 것이 좋다.

전망은 외국인이 집을 고를 때 중요하게 여기는 부분이다. 전망이 좋은 고층이라면 같은 평형대에서 매달 월세를 몇십만원씩 더 받을 수 있다. 규모가 작더라고 실내에서 바로 통하는 정원이 있으면 1층이라도 임대가 잘 된다.

외국인 세입자를 구해 임대조건을 협의하는 것은 쉽지 않다. 이 때문에 외국인 임대 대행 전문업체를 이용하는 것도 괜찮다. 업체들은 임대용 주택을 골라주고 세입자도 찾아준다. 세금문제나 재계약 내부수리 등도 일괄 서비스해준다. 다만 수수료가 2년치 월세의 3% 수준으로 다소 비싸다는 것이 단점이다.

‘역세권, 소형, 주거형’ 등 조건을 갖춘 오피스텔을 분양받아 임대하는 것도 고려해볼 수 있다. 지난 해 대거 분양된 서울 강남지역과 신도시 오피스텔 가운데 월세 수요가 많고 월세 이자율이 높은 곳을 고른다면 은행 이자보다 높은 수입을 얻을 수 있다.

▼임대용 다가구주택 매물▼(단위 : 평, 만원)

위치	면적 (대지, 연건평)	가구	보증금	월세	매매가	준공 시기	지하철역, 도보거리
서울 강남구 논현동	60, 128	14	18,000	550	70,000	98	학동역, 10분
〃	49, 113	15	16,000	480	65,000	99	학동역, 3분
〃	73, 165	13	38,000	620	95,000	2000	학동역, 5분
〃	80, 200	21	26,000	960	120,000	2000	학동역, 5분
서울 강남구 신사동	65, 152	16	28,000	860	97,000	99	압구정, 6분
서울 서대문 연희동	67, 141	17	25,000	520	75,000	2000	연세대 서문 인근
서울 강남구 양재동	65, 160	16	17,000	680	75,000	95	양재, 10분
경기 고양시 화정동	56, 160	18	28,400	350	65,000	2001	화정, 3분

▼외국인 임대용 빌라 매물▼(단위 : 평, 만원)

위치	평형	매매가	예상 월임대가	특징	예상 원금 회수기간
한남동 유엔빌리지	111	125,000	1,200	신축건물 2년 임대보장	8∼9년
한남동 유엔빌리지	100	110,000	1,100	신축건물	7년6개월∼8년
성동구 옥수동	105	95,000	900	2년 임대보장	8∼9년
용산구 한남동	33	27,500	300	신축건물	7년6개월∼8년
용산구 이태원동	45	40,000	400	신축건물	8년
용산구 이태원동	74	65,000	650	1년 임대보장	8년
서초구 방배동	43	30,000	300	신축건물	8년
서초구 방배동	62	50,000	450	신축건물	8∼9년

<이은우기자>libra@donga.com