[부동산]저금리시대 부동산투자 10계명

1. 수익성 부동산에 투자하라

사두기만 하면 부동산값이 오르던 때는 지났다. 매달 또는 매년 과실을 얻을 수 있는 부동산에 투자해야 한다. 여윳돈이 아니라면 땅처럼 수익이 나지 않는 부동산은 쳐다보지도 말아야 한다.

2. 전세보다는 월세

1년 정기예금 이자가 6%대. 마땅한 재테크수단이 없는 상황에서 주택을 세놓을 때는 전세보다 월세임대가 백번 낫다. 전세를 월세로 전환할 때 관행보다 훨씬 낮은 월 1부만 받더라도 수익률이 연 12%.

3. 임대주택사업에 관심을 가져라

주택은 모든 부동산상품 중 가장 환금성(換金性)이 높다. 당연히 수익성과 안전성 측면에서도 주택임대사업이 으뜸. 양도소득세 감면 등 세제 및 우대금리 혜택까지 있으니 금상첨화.

4. 청약통장은 빨리 활용하라

작년 3월부터 만 20세 이상이면 누구나 청약통장 가입이 가능해졌다. 이들이 1순위 자격을 얻는 2002년 3월 이후에는 프리미엄 붙을 만한 아파트를 분양받기가 더욱 어려워질 전망이다.

5. 간접투자상품에 주목하라

은행권 부동산금전신탁, 부동산투자신탁(리츠·REITs), 기업구조조정 펀드 등 부동산 간접투자상품이 봇물을 이룰 전망. 은행 금리보다 높은 수익률이 기대될 뿐만 아니라 세제혜택도 크다.

6. '노루목 부동산'에 투자하라

부동산투자의 성패는 입지가 좌우한다. 값이 좀 비싸더라도 목이 좋아야 공실률(空室率)이 낮을 뿐만 아니라 오를 때 많이 오르고, 떨어질 때 덜 떨어진다.

7. 대출금리를 따져라

대출금리가 얼마나 자주 바뀌는 지를 반드시 살펴야 한다. 금리가 급격히 떨어질 때는 석달마다 대출금리가 변하는 양도성예금정서(CD) 연동대출이 유리하지만, 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택하는 게 좋다.

8. 대출은 저금리상품으로 갈아타라

저금리 기조의 정착은 보다 유리한 조건의 대출로 갈아탈 수 있는 절호의 기회. 아직까지 연 10%이상의 대출금리를 물고 있다면 8% 수준의 신규대출을 받아 갚아버리는 것이 유리하다.

9. 적정 자기자본비율을 유지하라

금리가 낮다고 분에 넘치는 대출을 받는 것은 바람직하지 않다. 미래는 예측할 수 없다. 부동산 투자는 자기자본 비율이 높을수록 경기변동과 금리변동에 안전하다. 대출이자는 임대수입의 절반 이하가 바람직하다.

10. 리노베이션을 적극 활용하라

단독주택을 상가주택으로, 대형 상가를 쪼개 소형으로 전환하는 등 리노베이션을 검토하는 것이 수익성 향상에 크게 기여할 수 있다. 특히 경매 공매를 통해 싼 값에 리노베이션 대상 부동산을 확보하는 것도 방법.

<정경준기자>news91@donga.com