[이규원의 양도세 절세전략]낡은 주택 부수고, 나대지에 신축

G씨는 3년이상 된 서울의 아파트와 지은 지 30년이 넘은 수도권 단독주택을 각각 소유하고 있다. 현재 사는 곳은 단독주택.

서울 아파트를 팔고 싶은데 1세대 2주택에 해당돼 양도소득세가 어림잡아 5000만원 이상 나온다. 어떻게 해야 할까.

이 기회에 살고 있는 단독주택을 헐고 새로 짓는 것도 생각해볼 만하다. 단독주택을 재건축하기 위해 멸실등기를 끝낸 뒤 아파트를 팔면 1세대 1주택 요건을 갖추게 돼 세금을 내지 않아도 된다. 멸실등기가 완료된 단독주택은 더 이상 주택이 아니기 때문.

절세한 5000여만원으로 단독주택을 보다 실용적이고 고급스럽게 지을 수 있다. 또 신축한 단독주택은 곧바로 팔아도 양도세가 없다. 구주택 보유기간을 통산(通算)해 ‘1세대 1주택 3년이상 보유’요건을 판단하기 때문이다. 따라서 마음만 먹으면 비싼 값에 팔 수도 있어 부동산재테크로도 짭짤하다.

상속을 받은 나대지가 있을 수 있다. 나대지는 주택이 아니기 때문에 아무리 오랫동안 보유해도 양도세 과세대상. 더구나 상속받거나 매입한 지 오래된 땅이라면 그동안 땅값이 많이 올라 양도세 부담이 크다.

이럴 땐 나대지 상태에서 그대로 양도하는 것보다 자금사정이 허락하는 한도내에서 그 위에 주택을 지어 파는 것이 좋다. 물론 주택신축 후 3년이상 보유한 뒤 양도해야 한다.

1세대 1주택, 3년이상 보유주택에 대해서는 건물 바닥면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)까지의 부수토지도 양도세를 물리지 않는다. 예컨대 대지면적이 200평이라면 건평 40평까지는 괜찮다는 뜻.

다만 주택신축 후 3년이상 보유해야 하므로 장기계획에 따라 움직여야 한다. 3년간 세를 놓아 임대수입을 올릴 수도 있다. 문의 www.uniasset.com, 02―2124―4800

<유니에셋 이사>