[이규원의 양도세 절세전략]아파트 양도시기도 잘 맞춰야

J씨는 보유중인 아파트 2채 중 1채를 올해 팔고 싶어한다. 1세대 2주택자라 먼저 파는 아파트에 대해 양도소득세를 내야 할 형편. 아파트를 산 지 오래돼 양도세가 만만치 않을 것 같아 망설이고 있다. J씨가 양도세를 아낄 수 있는 방법이 있을까.

먼저 아파트 양도세 산출기준이 되는 국세청의 아파트 기준시가가 어떻게 구해지는 지를 이해해야 한다. 매도시 적용될 기준시가가 높을 때보다 낮을 때 파는 것이 유리하기 때문.

아파트 기준시가는 매년 7월1일 국세청에서 고시한다. 이 기준시가가 고시된 날 이후 매도하면 새로 고시된 기준시가를 양도가액으로 하지만, 고시되기 전에 팔 때는 전년도에 이미 고시돼있는 기준시가를 양도가액으로 한다.

따라서 J씨는 올 7월1일 새로 고시될 아파트 기준시가를 예측해봐서 그 가격이 작년보다 높아질 것으로 예상되면 6월30일 전에, 낮아질 것으로 예상되면 7월1일 이후 양도하면 된다. 양도일자 조정은 양도잔금 받는 날을 늦추거나 당기면 된다.

그렇다면 매년 7월1일 고시되는 아파트 기준시가는 어떻게 예측할 수 있을까. 아파트 기준시가는 매년 3월경 실제 거래된 매매가격을 기준으로 평가한다. 즉 매년 3월경 실제 매매가격의 산술평균가액을 구한 다음 여기에 전용면적 25.7평 이하 아파트는 70%, 50평 미만은 80%, 50평 이상은 90%를 각각 곱한다.

이렇게 구한 가격에 쓰레기매립장 등 혐오시설, 생활편의시설 등 그 아파트 가격에 개별적으로 영향을 미칠 수 있는 요인들을 감안해 7월1일 고시될 아파트 기준시가를 예측해볼 수 있는 것이다.

다만 매물로 나와있는 매매호가를 기준으로 예측해서는 안된다. 왜냐하면 양도호가는 높게 형성돼 있는 반면 취득호가는 낮게 형성돼 그 아파트의 실제 매매가격을 제대로 반영하지 못하기 때문이다. 문의 02―2124―4800, www.uniasset.com

<유니에셋 상무이사>