[부동산]전문가 '리츠 시행령' 평가

7월 시행을 목표로 최근 입법예고된 리츠(REITs·부동산투자회사법) 시행령 및 시행규칙에 대한 전문가들의 평가는 “대체로 만족스럽지만 부분적인 보완이 필요하다”는 말로 요약된다.이번 법안을 긍정적으로 평가하는 쪽은 제도도입 초기에 우려되는 부동산투자 과열을 사전에 차단하고 투자자 보호에 중점을 뒀다는 점을 높이 산다.그러나 리츠회사에 부과되는 법인세 감면, 투자자들의 혼란을 틈 탄 부동산 금융사기에 대비한 조치 등은 시급히 보완해야 할 과제로 꼽혔다. 리츠 조기 정상화를 위해 먼저 해결해야 할 과제들을 정리해본다.

▽법인세 면제조치〓리츠의 조기 정착을 위해선 리츠회사에 부과되는 법인세를 면제해주는 조치가 시급하다는 게 전문가들의 일치된 지적.

메리츠증권 기업금융본부장인 황인경전무는 “법인세 면제혜택을 주지 않으면 리츠회사가 투자자에게 보장할 수 있는 수익의 3분의 1정도가 줄어들게 된다”며 “현재 정부가 예상하고 있는 리츠 수익률(6∼10%)도 법인세 혜택이 없다면 달성할 수 없다”고 못박았다.

▽자산관리회사(AMC) 난립 방지〓현행 규정에서는 AMC는 자본금 30억원 이상, 전문가 5명을 갖추면 리츠회사의 자산 전체를 맡아 관리할 수 있도록 돼있다. 이에 따라 금융기관이나 건설회사 등이 AMC를 설립한 뒤 리츠회사를 페이퍼컴퍼니 형태로 운영할 수 있는 길이 열리게 됐다.

이는 해당기업들이 자사가 갖고 있는 부실 부동산 처리를 목적으로 리츠를 만들 수 있음을 뜻한다. 전문가들은 이런 편법이 판칠 경우 리츠제도에 대한 신뢰가 땅에 떨어질 수 있다고 우려하고 있다.

코리츠의 김우진 사장은 “AMC 회사가 리츠상품을 보다 성실히 관리 운영할 수 있도록 시행규칙 등을 보완해 AMC 난립을 막아야 한다”고 지적했다.

▽초기 혼란 최소화〓리츠 시행에 앞서 재정경제부가 5월부터 도입키로 한 부동산 구조조정용 뮤추얼펀드(CRV)는 거의 유사한 방식의 투자상품으로 일반인들의 혼란을 더할 우려가 높다는 지적이 많다.

글로벌감정평가법인 김기완사장은 “두 제도는 일부 절차의 문제를 제외하고는 운영방식이 거의 같다”며 “굳이 두 개로 나눠 투자자들을 혼란스럽게 하지 말고 통합 운영할 필요가 있다”고 주장했다.▽시장 자율화해야 한다〓리츠 전문가인 IBC법률사무소의 문승국 변호사는 “개발사업 인가와 임원선임 등과 관련해 건교부의 재량권이 남용될 소지가 있다”며 “초기에는 리츠회사에 대해 감독을 강화해야겠지만 시장자율에 맡길 수 있는 제도가 마련돼야 한다”고 말했다.

▼부동산투자회사법 시행령 시행규칙 주요내용▼

구 분		주 요 내 용
설립	발기인	·3인 이상, 자본금의 10% 이상(50억원)
	자본금	·500억원 이상, 자본금의 30% 이상은 일반인 공모
	1인당 주식한도	·10% 이하-공공기금 군인공제회 대한교원공제회 건설공제조합 전문 건설공제조합 신용협동조합중앙회 등은 초과 소유 인정 -현물출자자와 주식공모 때 남은 잔량 인수 발기인(2년 이내만 인정)
	현물출자 부동산평가	·수익환방식이 원칙·토지 및 주거용 부동산은 비교방식 ·신축건축물 병원 등 특수목적용 부동산은 원가방식
운영	자산운용	·총자산의 70% 이상 부동산 ·총자산의 90% 이상 부동산+부동산 관련 유가증권 및 현금 ·의결권 있는 주식-10% 미만, 동일한 발행자의 증권-5% 미만 투자 ·주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권, 특정 부동산 개발 회사- 5% 초과 투자 허용
	자산운용 전문가	·자체 관리-부동산 전문인력 3명 확보 의무화 ·위탁 관리-전문투자회사에 위탁시 부동산 전문인력 확보 불필요
	전문투자 자문회사	·위탁투자관리전문-자본금 10억원 이상, 전문인력 3명 이상 확보 ·일반투자관리전문-자본금 50억원 이상, 전문인력 5명 이상 확보
	부동산 처분	·일반부동산-최소 2년 이상 보유 의무화 ·개량사업부동산, 리츠 합병 또는 해산시-부동산 처분 자유화
	외부차입	·원칙적으로 금지 ·예외-담보채권 설정된 부동산 취득시, 국민주택기금 등 공기금
	자산보관	·부동산-신탁회사, 대한주택공사, 한국토지공사, 한국자산관리공사 ·현금과 유가증권-신탁회사, 신탁업 겸영하는 금융기관
결산	투자보고서	·매분기 및 결산기에 작성 ·내용-회사 개황, 자산 구성 현황 및 변경 내역, 총수입금액 및 수입 구조 수입률, 경비 지출 상황, 보유 부동산별 현황 가격 임대료, 유가 증권의 소유 현황, 부동산 개발사업에 관한 사항, 주주 구성

<황재성·이은우기자>jsonhng@donga.com