[재건축 여기]화곡저밀도지구1주구, 안전성 높지만 수익은 ＂별로＂

입력 2001년 4월 25일 18시 47분

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‘투자 안전성은 OK, 수익성은 글쎄….’

화곡지구 1주구(주거구역) 아파트 투자에 대한 전문가들의 평가다. 화곡지구는 지난 해 2월 개발기본계획 변경고시가 이뤄져 서울의 5개 저밀도지구 중 재건축이 가장 빠르다. 화곡지구 내 3개 주구 중에서는 1주구가 우선 재건축 ‘0’순위로 꼽힌다. 재건축이 지연되면 투자비만 묶여 낭패를 당할 수 있다. 1주구는 재건축이 임박해 투자의 안전성은 높은 편. 다만 주변 아파트 시세가 낮아 재건축을 통해 새로 짓는 아파트도 입주 후 높은 가격이 형성되기 어렵다. 이 때문에 입주 후 시세차익을 얻기가 쉽지 않다. 철저히 실수요자 위주의 투자전략이 필요하다.

▽입지여건〓화곡지구는 서울 강서권에서 가장 교통여건이 좋은 곳으로 꼽힌다. 원당사거리와 접한 1주구는 개통을 앞둔 가양대교, 올림픽대로가 가깝다. 지하철5호선 발산역도 단지 바로 앞에 있다. 우장산을 끼고 있어 강서지역에선 드물게 주거환경이 쾌적하다.

그랜드마트 이마트 그랜드백화점 화곡시장도 단지 주변에 몰려 있고 명덕외국어고 명덕고 화곡중학교도 가깝다. 이 곳이 주목받는 이유는 주변이 1만 가구 규모 아파트단지로 탈바꿈하고 있는 것. 화곡 대우 그랜드월드, 롯데 낙천대 등 인근에 대형 아파트 단지가 잇달아 들어서고 있다.

▽사업개요〓화곡1주구는 3만2125평 부지에 1834가구의 아파트와 92가구의 연립 및 단독주택이 들어서 있다. 내발산주공 10평형 400가구, 13평형 1150가구, 세은 22평형 40가구, 세림 32평형 40가구, 대한항공 사원임대아파트 204가구 등이다. 새로 짓는 아파트는 23평형 426가구, 33평형 790가구, 39평형 400가구, 45평형 356가구, 56평형 152가구 등이다.

시공은 현대산업개발과 현대건설 한진중공업이 함께 맡았다. 올 3월 교통영향평가를 통과했으며 이달 중 건축심의를 거쳐 하반기 이주를 시작할 예정이다. 재건축 조합은 2002년 하반기 일반분양을 실시하고 2005년 입주한다는 계획을 세워놓았다.

서울시는 6개월 동안 3000가구 이상 아파트가 이주할 때 ‘재건축 시기조정 심의’를 받도록 하고 있다. 1주구는 1926가구에 불과해 시기조정 심의를 받지 않을 가능성이 높다. 그 만큼 재건축이 빨라질 수 있다.

▽투자수익〓내발산 주공 10평형을 매입해 33평형에 입주한다고 가정했다. 대지지분이 9.8평으로 매입가격은 8800만원. 이주비는 5000만원이다.

연리 6% 금리와 2005년 입주를 적용하면 매입가격과 이주비에서 발생하는 금융비용은 912만원. 무상지분이 125%일 때 추가부담금은 1억2450만원이다. 총 투자비용은 매입가격 금융비용 추가부담금을 모두 더한 2억2162만원이다. 현재 같은 평형대 주변 아파트 시세는 2억3500만원선. 최소 1338만원의 시세차익이 생긴다.

재건축 일정이 불투명한 점을 감안하면 큰 시세차익은 기대하기 힘들다. 다만 세은 22평형이나 세림 34평형을 매입하면 최고 8000만원 선의 수익을 기대할 수 있다.

▼화곡1주거구역 아파트 재건축 투자수익 분석▼(단위 : 평, 만원)

투자유형	매입가	이주비	금융 비용	추가 부담금	총 투자비	입주시 예상시세	예상 투자수익	대지 지분
내발산주공10평 →33평	8800	5000	912	12450	22162	21000∼26000	1162∼3838	9.8
내발산주공13평 →39평	12000	6000	1440	14950	28390	27000∼33000	1390∼4610	12.8
세은22평 →45평	12500	6500	1440	18270	32210	35000∼40000	2790∼7790	18
세림34평 →56평	19000	9000	2400	22313	43713	46000∼52000	2288∼8288	25