[이렇게 고쳐보세요]'조인트 벤처' 리노베이션

서울의 노른자위로 불리는 강남구 역삼동에 대지 80평, 건평 35평 짜리 단독주택에 사는 박준수씨(48)는 요즘 고민에 빠졌다. 8년간 일본 주재원 근무 명령을 받았는 데 살던 집을 마땅히 세놓을 방법이 없는 것. “단독주택인 데다 집이 큰 편이어서 선뜻 살겠다는 세입자가 나타나지 않네요.”

서울 노원구 상계동에서 호프집을 운영하고 있는 이용규씨(35)는 경기 침체 영향으로 영업실적이 부진하자 강남으로 사업지를 옮기고 업종도 카페로 바꾸기로 했다. 그런데 강남과 강북의 상가 임대료 차가 너무 커 속을 태우고 있다. “호프집 전세 만료일이 얼마 남지 않았는 데 마땅한 가게가 없네요.”

두 사람은 비슷한 시기에 리노플러스닷컴에 문을 두드렸고, 공동개발 방식인 ‘조인트 벤처’에 합류했다.

▽개조〓박씨의 집은 카페로 쓰기에는 건물이 조금 작은 편이어서 건물 일부를 증축하기로 했다. ‘一’자형 주택 오른쪽에 12평 크기의 1층을 더 세우기로 한 것.결국 집은 ‘ㄱ’자 모양이 되고 가운데 마당이 있는 모양이 됐다. 마당에는 테이블 의자 등을 배치, 노천카페 분위기를 연출했다.

1층과 2층을 쉽게 오갈 수 있게 건물 외부에 나선형 계단을 설치하도록 했다. 또 각층에 카운터와 주방을 하나씩 두도록 했다. 1층은 음식을 만들 수 있도록 설치하고, 2층에는 간단한 음료와 식기 등을 마련할 수 있는 선반 정도만 갖추게 했다. 또 1층에서 만든 음식 등을 2층으로 보내는 연결 통로를 만들게 했다.

박씨의 집은 지은 지 25년이 넘은 건물로 아직까지는 튼튼한 편. 하지만 내부 벽을 헐어야 하므로 철제빔을 이용, 구조보강을 하도록 했다. 창문은 마당과 연결된 것을 제외한 나머지는 모두 막아 아늑한 실내 분위기를 살리도록 했다. 이같이 개조하는 데 드는 비용은 1억3400만원 정도.

▽기대 효과〓박씨와 이씨는 8년 장기임대 계약을 하기로 하고 2년마다 물가상승률을 고려해 임대료를 조정하기로 했다. 임대료는 보증금 5000만원, 월임대료 300만원(월세금리 0.015% 적용)으로 정했다. 평당임대료로 환산하면 310만원 정도다.

박씨가 개조해서 얻는 기대수익은 임대료(3600만원)와 보증금에서 나오는 이자(연 6% 기준·300만원)를 합친 3900만원 정도. 임대기간을 고려하면 최소한 3억1200만원을 받을 수 있다. 개조비용을 빼면 1억7800만원의 순수입을 볼 수 있다. 여기에 자산가치가 큰 폭상승하는 부대이익도 기대된다.

이씨가 역삼동에서 이만한 카페를 빌리려면 권리금은 별도로 하더라도 평당 600만원은 줘야 한다. 결국 초기부담을 절반 이하로 줄일 수 있게 된 셈이다. 또 8년간 장기 임대하게 돼 안정적으로 영업전략을 세울 수 있다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com

다음 주 주제는 요즘 관심이 높아가고 있는 ‘풍수 리노베이션’. 집안 구조와 인테리어를 풍수지리를 응용해 바꿔봅니다. 관심있는 분은 리노플러스닷컴(www.renoplus.com)으로 연락바랍니다.