[부동산/뛰는 분양가 틈새노려라]주상복합-오피스텔

주상복합 아파트가 뜨고 있다. 5월에 분양된 ‘아크로비스타’와 ‘경희궁의 아침’은 분양열기가 상상을 넘어섰다. 왜 그럴까.

건설업계 전문가들은 두 가지를 이유로 들고 있다. 첫째는 상업시설을 갖춰야 할 공간을 오피스텔 등으로 전환하면서 분위기를 편안하게 바꾸었다는 점. 또 아파트 내부에 많은 투자를 해 ‘안정된 주거’를 원하는 소비자의 심리를 만족하고 있다는 게 두 번째 이유. 업체들이 소비자들의 새로운 욕구를 빠르게 ‘소화’해가고 있는 셈이다.

▼주상복합 - "호텔같은 환경…아파트보다 편해요"▼

△‘아파트를 닮아라’〓주상복합 아파트는 과거에는 좁은 상업용지내 대지에 30∼40층의 고층 빌딩으로 들어선 것을 연상시켰다. 면적도 큰 것이 많았고 가격도 비쌌다.

그러나 최근에는 주상복합 아파트의 크기가 중형화 소형화되고 있다. 실수요자를 겨냥하고 있는 것. 또 평당 가격이 아파트보다 비싸다는 통념을 깨고 오히려 주변 아파트보다 낮은 선에서 분양되고 있다.

3월 주상복합 아파트에 대한 바람을 일으켰던 분당 ‘파크뷰’나 두산 ‘위브’의 경우 인기 평형인 32평형의 평당 가격이 주변 아파트에 비해 최고 200만원 가량 낮았다. 부지 면적도 아파트를 닮아 대단지화하는 추세다. 두산 ‘위브’나 한일건설이 중랑구 상봉동에 지어 8일부터 분양할 ‘써너스 빌’ 등은 웬만한 아파트 단지와 맞먹는다.

◇서울에서 공급하는 주상복합 아파트

업 체	위 치	명 칭	평형	가구수(아파트, 오피스텔순)	분양시기	문의(02)
한일건설	중랑 상봉동	써너스빌	24∼47	504, 252	6월 8일	435-0062
한화건설	송파 잠실동	잠실프로젝트	40∼70	680, 750	8월	729-5058
쌍용건설	종로 내수동	경희궁의 아침	40∼60	360, 1031	분양중	730-5300
금호건설	영등포 여의도동	리첸시아	43∼64	248, 250	분양중	6303-0703
대우건설	용산 한강로	트럼프월드Ⅲ	46∼64	135, 340	6월초	761-7222
삼성물산	강남 도곡동	타워팰리스Ⅲ	50∼98	600, 130	분양중	3461-2454
대림산업	광진 구의동	아크로리버	51∼64	234, 120	분양중	3431-9000

최근에는 특히 주상복합 아파트와 오피스텔이 결합된 이른바 ‘아파텔’(아파트와 오피스텔의 복합어)이 새로운 경향으로 떠오르고 있다.

아파텔이란 주상복합 아파트를 지을 때 10%(서울 이외 수도권)와 30%(서울) 가량씩 포함시켜야 하는 비주거용 건물 부문을 오피스텔로 대신 채워넣는 것. 이때 오피스텔도 사실상 분류만 비주거용이지 주거용으로 사용되는 추세이기 때문에 ‘무늬만 주상복합’인 셈이다. 결국 ‘주거와 상업’ 부분에서 상업용도 부분이 없어진 것이다.

‘써너스 빌’, 한화의 ‘잠실 프로젝트’ , 쌍용의 ‘경희궁의 아침’, 여의도의 금호 ‘리첸시아’, 삼성물산의 도곡동 ‘타워 팰리스 Ⅲ’ 등이 모두 이같은 ‘아파텔’ 형식의 주상복합아파트들이다.

△‘고유의 장점은 장점대로 살린다.’〓최근 주상복합 아파트는 고급 마감재를 사용해 고급스러운 분위기를 갖추고 있는 것이 특징이다.

빈 공간처럼 여겨졌던 1층의 피로터(기둥 만을 세우고 틔워두는 공간)를 적극 활용하는 주상복합도 늘고 있다.

이곳에 운동시설(휘트니스 센터)이나 독서실 도서관 등을 만들기도 하고 아예 호텔 프런트처럼 꾸며 주민들의 공동공간으로 활용하는 것. 분양이 잘 안되는 1층을 오히려 활용해 주상복합의 고급스러움을 만들고 있는 것이다. 분당 백궁역과 미금역 인근에 몰려 있는 ‘아파트형 주거복합’의 경우는 의무 비주거용 면적비율 10%를 공용면적으로 처리해 상업시설을 없애고 최소화했다.

올해 주상복합 아파트의 청약과 계약율이 높게 나타나는 것은 업체별로 차이는 있으나 중도금 무이자 융자, 분양가격 할인, 발코니의 샤시 무상제공 등 ‘손님끌기’도 한 몫했다는 분석이다. 업체들의 공격적인 마케팅 홍보전도 큰 원인이었다.

▼오피스텔 - "저금리시대 월세임대로 안정수익"▼

‘오피스텔이 뜨고 있는 가장 큰 이유는 저금리 추세다.’

부동산 전문가들의 공통된 의견이다. 은행 예금 금리가 지속적으로 떨어지면서 투자할 곳을 찾는 자금들이 부동산 쪽으로 방향을 틀고 있다. 지속적인 임대수입이 보장되는 오피스텔이 첫 번째 관심대상으로 부상하고 있다.

오피스텔이 뜨는 것은 우선 내부적인 요인이 작용하고 있다. 용도가 과거 사무실용에서 주거용으로 빠르게 바뀌고 있는 것. 시내 중심가나 역세권 등에 주거공간을 찾는 직장인들이 늘고 있는 것도 오피스텔의 인기를 부추기는 요인이다. 오피스텔이 ‘미니 아파트’로 변신하면서 다소 비싼 월세 임대료에도 불구, 수요가 꾸준히 늘고 있는 것이다.

임대수익을 목표로 한 오피스텔 투자가 활발한 것은 이른바 ‘지렛대 효과’ 때문으로 분석되고 있다. 오피스텔은 분양받을 때는 일부 돈을 빌리는 게 일반적이다. 따라서 빌린 돈의 이자율보다 임대 수익이 높을 경우 오피스텔 투자는 활발해진다는 논리다.

◇분양중인 오피스텔

위 치	업 체	명 칭	평형	실수	평당분양가격(만원)	입 주예정일	문 의
서울 마포염리동	삼부토건	골든타워	20∼30	210	440	2003년3월	02-707-3055
경기 고양시 화정	동양고속건설	트레빌Ⅱ	13∼32	490	380	2002년 11월	031-970-8866
경기 일산백석동	현대건설	밀란트	28∼59	700	320∼580	2003년 7월	031-910-9600
경기 산본신도시	대우건설	디오플러스	19∼35	324	350∼360	2002년 12월	031-399-1711
경기 일산신도시	청원건설	레이크Ⅱ	13∼19	446	400∼450	2003년 5월	031-908-5900
경기 일산신도시	삼성중공업	메르헨하우스	18∼43	390	360∼419	2003년 6월	031-908-7272
서울 광장구의동	대림산업	아크로리버텔	16∼34	120	490∼550	2003년 2월	02-3431-9000
서울 강서방화동	희성건설	오피앙	13∼20	148	420∼490	2001년 12월	02-786-6600

시내 A 오피스텔의 경우. 20평 매입가 8800만원 중 50%를 은행에서 차입하고 50%는 갖고 있던 돈으로 치렀다고 가정해보자. 이 지역의 오피스텔 전세 시세는 5700만원선. 월세를 줄 경우에는 임대보증금 700만원에 월세 70만원(윌세적용 임대료율 연 16.8%를 적용)을 받을 수 있다. 따라서 스스로 부담하는 금액은 3700만원(은행차입금을 뺀 4400만원에서 임대보증금 700만원을 뺀 금액)이면 된다. 50% 금융조달에 따르는 1년간의 이자(대출 이자율 연 9%)는 총 396만원, 매달 33만원이다. 월 임대료로 매달 70만원을 입금받기 때문에 매달 발생되는 수익은 결국 37만원이 되며 연간 총수익은 444만원이 된다. 실투입 자금을 3700만원을 보면 연간 12%의 수익률을 올리는 셈이 되는 것. 이는 현재 정기 예금 이자율을 5.3∼6.3%과 비교할 때 5∼6%포인트의 추가 이익을 얻는 셈이다. 업계에서는 이같은 차익율을 ‘지렛대 효과’라고 부르고 있다. 물론 오피스텔을 구입할 때 세무사 대행료와 임대 계약시 중개 수수료 등은 별도 비용이다.

이와 같은 오피스텔 임대 수익률 계산은 물론 이자와 월세 이율이 변하지 않은 것을 전제로 한 것이다. 수요도 충분하다는 가정을 한 것이다. 따라서 지역별로 다소 수요와 월세율에 차이가 생길 수는 있다. 수요층이 두터운 지역과 그렇지 못한 지역간의 구분이 뚜렷한 셈이다. 오피스텔 투자는 투자 안정성이 높지만 지역 차별이 높다는 ‘복병’이 있는 만큼 ‘투자 위험요소’가 될 수도 있는 것이다.

업무 밀집지역과 역세권 등을 중심으로 수요와 공급을 세밀하게 파악한 뒤 입지를 살펴보는 것이 오피스텔 투자의 성패를 좌우하는 것. 최근에는 강남 테헤란로와 강남대로를 축으로 하는 사무실 밀집지역과 마포 신촌 여의도 등이 꼽히고 있다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com