[부동산]법원경매시장 '후끈'…철저한 사전전략 필요

부동산 법원경매 시장의 열기가 식을 줄 모른다.

수도권 지역의 낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰가 비율)이 올들어서 가장 높은 67.01%에 이르렀다. 특히 아파트의 경우 1년 반만에 최고치를 기록하고 있다.

이처럼 인기가 치솟는 것은 부동산 경기 회복에 대한 기대심리와 함께 은행의 예금 금리하락으로 자금이 부동산 시장으로 몰리기 때문으로 해석된다. 그러나 초보자들은 자칫 법원경매장 분위기에 휩쓸려 예정가보다 훨씬 높은 가격에 응찰했다가 손해를 볼 수도 있다. 따라서 입찰장에 들어가기 전 자신이 써낼 낙찰가 한도를 미리 결정해놓는등 철저한 사전전략과 자기관리가 필요하다.

경매에 대한 관심이 확대되고 있다. 특히 서울을 중심으로 나타났던 부동산 경기회복에 대한 기대심리가 지방으로 확산되고 있다. 서울의 경우 경매 낙찰가율이 68.05%로 전달보다 5% 포인트 떨어졌다. 하지만 아파트 토지 공장 등은 모두 80% 이상의 높은 낙찰가율을 보였다.

수도권은 전체 평균 낙찰가율이 올들어 가장 높았고 아파트의 경우 99년 9월(87.94%) 이후 최고치인 86.57%를 기록했다.

시장이 과열되면서 감정가를 넘어선 낙찰 사례도 잇따르고 있다. 29일 서울 본원 6계에서 치러진 서초구 잠원동 S아파트(33평형)의 감정가가 2억4000만원이었는데 17대 1의 경쟁률을 보이면서 2억4600만원에 낙찰될 정도였다. 아파트의 낙찰가율이 통상 85% 내외였다는 점을 감안하면 감정가를 초과한 낙찰가는 의외.

▽아파트〓실거주 보다 재테크를 위한 투자라면 목적을 분명히 할 필요가 있다. 예컨대 높은 차익을 원한다면 서울 강동구나 수원 인천 과천 의왕 안양 등지의 재개발 재건축아파트를, 임대사업을 원한다면 서울 노원구 상계동과 창동 일대의 20평형대 이하 아파트를 겨냥할 것을 전문가들은 권한다.

▽단독 다가구〓임대용 다세대 또는 다가구로 리모델링할 경우 수익성을 높일 수 있다는 잇점 때문에 최근 각광을 받고 있다. 게다가 내년부터 주택밀집지역의 낡고 오래된 300∼500가구를 묶으면 재건축도 가능해져 개발 이익도 기대할 수 있다. 다만 아직까지는 수요층이 얇고 환금성이 떨어지므로 지하철 역세권이나 대중교통을 쉽게 이용할 수 있는 곳을 집중 공략할 필요가 있다는 것.

▽상가 및 오피스텔〓상가는 지하철 역세권에 위치하면 임대인을 구하기에 쉽다. 다만 입찰에 참가할 때 최소한 시세의 15% 이상 싼 가격에 응찰한다는 전략을 세우는 게 중요하다. 리모델링할 경우가 많고 그만큼의 비용이 추가되기 때문.

오피스텔은 최근 들어 인기가 급상승하는 편. 과거에는 업무용 시설로 분류돼 임대차보호법에서 제외됐으나 7월 이후 주택임대차 보호법 대상에 포함돼 세입자 모집이 쉬워질 것으로 기대하기 때문으로 풀이된다. 상가와 마찬가지로 응찰가가 시세의 85% 이상을 넘지 않도록 주의해야 한다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com