[재건축 여기]잠실 주공3단지…'우선 재건축' 여부에 촉각

저밀도지구 아파트 재건축의 수익성을 좌우하는 요소는 무엇일까.

전문가들은 단연 사업 기간을 꼽는다. 같은 저밀도지구에 속해 있으면 입지나 환경 등에서 큰 차이는 없다. 다만 어느 단지가 얼마나 빨리 재건축을 추진하느냐에 따라 수익성이 결정된다.

서울시는 개별 저밀도지구에서 3000가구 범위 내에서 ‘우선 재건축’을 허용할 방침. 이 때문에 같은 지구 내 단지들간에 치열한 경쟁이 벌어지고 있다.

잠실지구도 마찬가지. 그 중 주공 3단지는 잠실지구 5개 단지 가운데 우선 재건축할 가능성을 갖춘 곳이다. 무엇보다 주민동의 등 오랜 준비과정이 강점.

▽입지여건 및 사업개요〓잠실 주공 3단지는 말 그대로 노른자위다. 종합운동장 석촌호수 올림픽대로 등이 가깝고 지하철2호선 신천역이 단지 앞에 있다. 학군도 양호한 편.

76년 4월 준공된 이 아파트는 15평형 3000가구, 17평형 280가구로 구성돼 있다. 조합은 이를 헐고 25평형 740가구, 33평형 2402가구, 43평형 330가구, 54평형 224가구 등 3696가구를 새로 지을 계획이다. 시공사는 99년 현대건설 현대산업개발 LG건설 등 3개사로 선정됐다.

지난해 12월 조합설립인가를 받았고 이 달 중 교통영향평가 결과가 나올 예정. 건축심의가 진행 중으로 우선 재건축 단지로 선정되면 2002년 중반 이주가 시작될 전망이다.

재건축에 대한 주민동의율은 99%. 지난 해 기본계획확정고시 때 주민 동의 과정을 거치는 등 주민들의 의견수렴과 단합이 잘 되는 편이다. 조합원 대부분은 새 아파트 33평형 이상에 입주하지만 324가구는 25평형을 배정받아야 한다. 이 문제는 25평형에 입주하려는 조합원이 있고 추가부담금 조정을 통해 25평형 입주자의 불이익이 없도록 조합원간 합의가 된 상태.

학교 부지 제공에 대해 조합원이 반발해 재건축의 걸림돌이 되기도 했지만, 입주 후에는 단지 내에 초등학교가 있는 것이 장점이라고 조합측은 설명했다.

▽수익성 분석〓15평형을 매입해 33평형에 입주한다고 가정했다. 매입가는 2억원. 금리는 연리 6%, 5년 후 입주 등으로 기준을 정했다. 금융비용은 4200만원선. 매입가와 금융비용에다 추가부담금 1억1339만원을 더하면 총 투자비는 3억5539만원이다. 입주시 예상 시세를 4억∼4억2000만원으로 보면 4461만∼6461만원의 수익을 기대할 수 있다. 17평형을 매입해 43평형에 입주하면 최고 9000만원대의 수익도 기대된다.

▼수익성 분석▼(단위 : 만원)

투자 방법	매입가	금융 비용	추가 부담금	총 투자비	입주시 예상시세
15평형 매입 33평형 입주	20,000	4,200	11,339	35,539	40,000∼42,000
17평형 매입 33평형 입주	26,000	5,700	7,794	39,494	40,000∼42,000
17평형 매입 43평형 입주	26,000	5,700	19.294	50,994	55,000∼60,000

▽유의사항〓잠실 지구 5개 단지 가운데 가장 먼저 사업승인을 받을 수 있을지가 관건이다. 우선 재건축 대상이 되지 못하면 실망 매물이 쏟아져 집 값이 떨어질 수 있다. 전문가들은 조금 더 관망해볼 필요가 있다고 지적한다. 올들어 가격이 최고 20%나 오른 것도 부담스럽다. 평형별로 투자 수익의 차이가 날 수 있으므로 매입가격과 투자수익을 꼼꼼히 비교해봐야 한다.

<이은우기자>libra@donga.com□다음주는과천주공3단지가소개됩니다.