[재건축 여기]과천 주공3단지, 주거여건 ＂전국 으뜸＂

입력 2001년 6월 13일 18시 42분

좋아요: 개

전국에서 가장 살기 좋은 도시 과천. 이 곳에 재건축 바람이 거세게 불고 있다. 올해 들어 몇 달사이 재건축 대상 아파트의 값이 평형에 따라 3000만∼5000만원씩 올랐다.

재건축이 가시화된 곳은 과천시 원문동 주공3단지. 지난해 11월 삼성물산 주택부문으로 시공사를 선정하면서 과천 재건축의 ‘대명사’로 떠올랐다. 과천의 주거여건은 새삼 설명할 필요가 없을 정도. 그러나 일부 전문가들은 지나친 기대는 하지말아야 한다고 충고한다. 과천시도 3년 전 안전진단을 보류한 후 재건축에 대해 유보적 입장을 유지하고 있기 때문이다.

▽입지여건 및 사업개요〓과천 주민들은 웬만해서 과천을 떠날 생각이 없다. 집이 낡고 가격도 만만치 않지만 워낙 환경이 쾌적하기 때문. 원문동 주공 3단지도 마찬가지. 우면산 청계산 관악산에 둘러싸여 있는데다 녹지가 많아 전원주택형이다. 이 때문에 집주인이 거주하는 비율이 45%로 재건축 대상 아파트로는 매우 높다.

4호선 종합청사역과 남태령로 경부고속도로를 쉽게 이용할 수 있고 과천∼예술의 전당 간 도로가 완공되면 교통은 더욱 좋아진다.

81년 준공한 주공3단지는 13평형 1500가구, 15평형 930가구, 17평형 680가구 등 3110가구로 구성돼 있다. 이를 헐고 25평형 192가구, 33평형 1788가구, 44평형 1158가구, 54평형 298가구, 63평형 199가구 등 3635가구로 재건축할 계획이다.

재건축은 아직 걸음마 단계. 재건축 추진위가 98년 과천시에 안전진단 기관 지정을 요청했으나 거절당했다. 시 측은 “안전에 문제가 없고 2005년 쯤 정밀안전진단을 실시해 안전성을 높이는 게 좋겠다”는 견해를 밝혔다.

재건축 추진위는 건물의 균열이 발생해 안전진단 통과에는 어려움이 없을 것으로 내다보고 있다. 연말 지구단위계획안이 나오면 안전진단과 조합설립인가를 추진할 예정이다.

▽수익성 분석〓13평형을 매입해 34평에 8년 후 입주한다고 가정했다. 매입가 1억6500만원과 입주 때까지 금융비용 5640만원, 추가부담금 1억1090만원을 더한 총 투자비는 3억3230만원. 입주 때 시세를 3억7000만∼4억2000만원으로 예상하면 3770∼8770만원의 수익을 기대할 수 있다. 15평형이나 17평형을 매입해 44평형 이상에 입주하면 수익은 더욱 늘어날 것 같다.

▽유의 사항〓과천시 도시건축과 관계자는 “재건축에 대한 시의 입장은 3년 전 안전진단을 거절할 때와 달라진 것이 없다”면서 “시 차원에서 재건축을 위한 어떤 움직임이나 입장변화도 없다”고 잘라말했다. 사업 추진 일정이 매우 불투명한 셈이다.

서울시 저밀도지구처럼 단지별 재건축 시기를 조성할 가능성도 있다. 1∼12단지 1만3514가구가 대부분 81∼83년 건립돼 3단지 재건축이 본궤도에 오르면 다른 단지 재건축도 봇물을 이룰 수밖에 없기 때문이다. 연초에 비해 가격이 급등한 것도 부담스럽다. 원문동 건우부동산 관계자는 “가격 급등 탓에 거래가 뜸한 채 관망하는 분위기가 지배적”이라고 말했다. 이미 ‘투자 물결’이 한번 휩쓸고 지나갔다는 얘기다. 중개업계는 가격이 조정을 받고 있으므로 당분간 관망하는 자세도 필요하다고 지적했다.

과천 주공 3단지 재건축 수익성 분석(단위:만원)
투자방법	매입가	금융비용	추가 부담금	총투자비	입주시 예상 시세	예상 시세차익	대지지분
13평 매입 34평 입주	16,500	5,640	11,090	33,230	37,000∼ 42,000	3,770∼ 8,770	16.7평
15평 매입 44평 입주	19,500	6,600	19,001	45,101	49,000∼ 55,000	4,899∼ 9,899	18.5평
17평 매입 50평 입주	24,500	8,280	21,178	53,958	59,000∼ 65,000	6,042∼ 11,042	21.3평
(자료:21세기컨설팅)