[부동산]부동산경매…법원 갈것없이 우편입찰 가능

다음달부터 법원 부동산 경매제도가 크게 바뀐다. 경매방식이 투명해져 일반인들을 대상으로 한 문턱이 낮아진다. 우편으로도 입찰이 가능해 지방 거주자들도 서울 등 수도권 경매에 참여할 수 있게 됐다. 경매 브로커가 개입할 가능성도 크게 줄어든다.

이같은 내용은 민사소송법에 포함되어 있는 법원경매에 관한 규정이 ‘민사집행법’이란 별도의 법으로 독립돼 빠르면 7월 중순 이후부터 시행된다. 바뀌는 부동산 경매제도를 법무법인 태평양 부동산팀 전병하(田炳夏)변호사의 도움말로 알아본다.

▽우편 입찰과 기간입찰제 도입 등 입찰방식이 바뀐다〓지금까지 법원경매에 참여하려면 반드시 입찰 당일 경매가 진행되는 법원 입찰장에 가야 했다. 하지만 앞으로는 우편을 통해서도 가능해진다. 법원이 지정한 기간 내에 직접 또는 우편으로 참여할 수 있다(기간입찰제). 우편 및 기간입찰제의 도입으로 지방 거주자들이 서울 등 수도권의 각 법원에서 진행하는 경매에 참여할 수 있게 된다. 또 경매 브로커들에 의한 조작이나 경매분위기 과열을 막을 수 있다.

오전에 경매에 유찰되면 오후에 한 차례 더 경매를 하는 ‘1기일 2회 입찰제’도 도입된다. 지금까지는 일단 유찰되면 한 달후에 다시 기일을 정하고 최저입찰가격을 20% 깎아 다시 했다. 오후에 다시 경매를 하는 경우 최저입찰가격은 깎지 않는다.

▽배당 요구 및 철회는 경매일 전까지〓채권자나 세입자들의 배당 요구 및 철회는 첫 경매일 이전까지 해야 한다. 현재는 경매로 낙찰이 된 후에도 법원의 경락허가가 있기 전(약 1주일)까지도 가능했다. 세들어 사는 사람이 경매 당시에는 배당을 신청했다가 낙찰후 철회해 법원이 아닌 새로 낙찰받은 사람에게 배당을 요구하는 경우가 있어 낙찰자의 위험부담이 컸다. 제도가 바뀌면 입찰자들은 낙찰후 나눠줘야 할 추가 부담금을 사전에 알 수 있어 투자금액을 미리 산정할 수 있게 됐다.

▽항고 보증금 공탁범위 확대〓현행 민사소송법은 채무자와 담보 부동산 소유자만 경매후 항고할 때 낙찰대금의 10%를 ‘항고 보증금’으로 공탁하도록 했다. 규정이 바뀌면 채권자와 세입자도 역시 낙찰대금의 10%를 공탁해야 한다. 항고가 기각되면 보증금은 돌려 받지 못하기 때문에 낙찰 허가를 지연시키기 위한 항고가 크게 줄어 경매기간이 최소 6개월 이상 짧아질 것으로 예상된다.

▽미등기 및 동산도 경매 가능〓앞으로는 보존등기가 안된 건물도 경매 대상이 된다. 또 채무자의 부동산에 딸려 있는 동산도 부동산과 함께 경매에 부칠 수 있게 된다. 채무자가 가진 신축건물도 건축신고와 허가 등을 받아 채무자의 소유인 것이 확인되면 채권자의 권리보호를 위해 경매를 할 수 있도록 한다는 것.

▽주의할 점〓경매제도가 투명해진 만큼 경매참여자가 크게 늘어나 경매부동산 가격이 시세와 큰 차이가 없어질 가능성이 높다. 시세확인이나 배당을 요구한 세입자 문제 등이 명확해지기 때문이다. 따라서 경매부동산의 수익성을 따져 적정 가격으로 입찰에 참여하는 것이 더욱 중요해진다.

배당 요구를 하지 않은 세입자의 전입일자나 실제 거주여부, 집주인과의 관계 등을 확인해 부당한 요구를 막는 것은 여전히 낙찰자의 과제. 법원이 최저낙찰가격을 산정할 때와 최종 낙찰 때까지 기간이 오래된 경우 부동산 시세가 크게 변할 수도 있으므로 입찰 참가전 현장 확인이 필요하다. 또 같은 단지 같은 평형의 아파트라도 층 향 동에 따라 실제 가격이 다를 수 있으므로 꼭 확인해야 한다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com