[알기쉬운 부동산]'개발예정지'는 수용대상…함정많아

신도시 개발로 판교 일대에 투자 바람이 불고 있다. 수 차례 투자자들의 손길이 지나간 곳이지만 수요자들의 관심은 여전하다. 이 곳에서 ‘아직 개발 예정지 땅은 투자가치가 있다’는 이야기를 쉽게 듣게 된다. 그러나 무턱대고 투자했다간 낭패를 당하기 쉽다. ‘수용 제도’가 까다롭고 복잡한 까닭이다. 개발 예정지는 수용할 땅이다. 토지 수용은 공익사업을 위해 개인의 재산권(토지 주택 등)을 법률에 의해 취득하는 제도다. 개발 예정지의 땅이나 주택을 보유하다 수용당하면 어떤 이점이 있을까.

투자 포인트는 판교 신도시 내 단독주택지를 택지조성 원가나 감정가에 우선 공급받을 수 있는 권리다. 건설교통부는 단독주택지 공급가격을 평당 400만원선으로 예상했다. 현지 중개업계는 판교신도시 단독주택지 가격을 평당 1000만원까지 기대하고 있다. 판교가 국내 최고의 전원형 주택지가 될 수 있기 때문. 단독주택지를 우선 공급받는다면 엄청난 차익을 챙길 수 있는 셈이다.

그러나 여기에는 곳곳에 함정이 있다. 우선 토지공사 관계자들까지 “평당 400만원은 말도 안 되는 소리”라고 지적한다. 죽전지구 단독주택지 조성원가가 350만원선, 감정가(분양가)는 최소 400만원 이상이다. 죽전보다 땅 값이 훨씬 높은 판교에서 평당 400만원에는 절대 단독주택지를 공급할 수 없다는 얘기다. 수용에 따라 판교 단독주택지를 공급받는 방법은 두 가지. 땅을 수용당하거나 주택(토지는 보유하지 않아도 상관 없음)을 수용당하면 된다. 여기에는 조건이 있다. 땅을 수용당할 때는 보유 토지 면적이 1000㎡(302평) 이상이어야 한다. 302평 이하의 땅을 수용당하면 단독주택지 우선 공급권을 사라진다.

집을 수용하면서 단독주택지를 공급하는 것은 ‘이주자 대책’이다. 해당 지역 주민이 대상이라는 뜻으로 주택을 사두고 ‘위장 전입’을 한다면 단독주택지를 공급받지 못할 수도 있다. 보통 원주민은 개발에 관한 공람일 현재 거주 여부로 판단한다. 투기의 우려가 있다면 공람일 현재 1년 이상 거주하고 있어야 한다. 구리 토평지구와 용인지역은 모두 이같은 조항이 적용됐다. 판교도 이 조항이 적용되기 쉽다. 판교에 대해 올해 중 공람이 이뤄질 예정이어서 지금 개발 예정지 내 주택을 사서 전입을 해도 투자에 실패할 가능성이 높다.

<이은우기자>libra@donga.com