[심층리포트]주택가 '튀는 건물' 신축 제동…2003년 6월까지 확정

앞으로 서울 시내에서 주택가 한복판에 높게 들어서는 ‘나홀로’아파트나 과밀 다가구, 다세대 주택을 지을 수 없게 된다.

서울시는 주거지의 과밀개발을 막고 도시환경을 보존하기 위해 용적률 제한이 300%로 단일화돼 있는 일반주거지역의 용적률을 3종으로 세분화하기로 한 ‘일반주거지 세분화 추진계획’을 20일 발표했다.

이 계획에 따르면 전체 지역 면적 중 주택이 차지하는 비율(주거율)이 80% 이상으로 역세권이나 25m 이상 도로에 인접한 지역이 아닌 구릉지, 이면도로 주변은 1종으로 분류돼 용적률이 현행 300%에서 150% 이하로 대폭 강화된다.

주거율 80% 이상인 역세권 또는 25m 이상 도로 인접 주거지와 주거율이 60∼80%인 전 지역, 그리고 주거율이 40∼60%이면서 구릉지나 주택가 이면도로에 인접한 지역은 2종으로 분류돼 용적률이 200% 이내로 제한된다. 3종은 주거율이 40∼60%인 역세권, 간선도로변 지역과 주거율이 40% 미만인 지역으로 용적률 250% 이하로 건물을 건립할 수 있게 된다. 이에 따라 주변 건물과 조화를 이루지 못하는 고층 아파트나 부지 면적에 비해 연면적이 넓은 다세대, 다가구주택 건설에 제동이 걸리게 됐다.

일반주거지역 세분화 기준
일반주거지역의 구분	층수	용적률	대상지역
1종	4층 이하	150%이하	도시경관 및 자연환경보호가 필요한 곳. 저층의 양호한 주거환경유지 도시계획상 관리 요구되는 지역
2종	7∼12층 이하	200%이하	평지, 중저층 주택 밀집지역 역세권 인접지역 1종과 3종 입지 특성외의 일반주택지
3종	·	250%이하	역세권 및 간선가로변 상업, 준주거지역 인접지역 도시계획사업 등으로 토지이용변화가 예상되는 곳

시는 이 세분화 기준을 자치구로 내려보내 2003년 6월까지 자치구별로 도시계획 절차를 밟아 구체적인 종별 분류 작업을 마무리짓기로 했다.

세분화 방식은 먼저 지역차원과 지구차원의 분석을 통해 후보지로 나눠지며 개발밀도와 개발잠재력 등이 반영돼 최종적으로 구분된다. 이같은 기준에도 세분화가 확정되기 어려운 곳은 협의 대상지로 분류돼 서울시와 자치구 간에 조정을 거친 뒤 구분이 이루어진다.

이미 지어졌거나 허가가 나서 공사중인 건축물은 이 기준을 초과해도 문제가 되지 않지만 2003년 세분화 작업이 마무리되기 전에 재건축이나 재개발을 하고자 할 경우 새로 마련된 세분화 기준에 따라 승인받아야 한다.

▼일반주거지역이란▼

서울시는 현재 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 4개 용도지역으로 구분돼 관리되고 있으며 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분된다. 이중 일반주거지역은 주택이 주로 밀집된 지역으로 서울시 시가지 면적의 85%, 전체 주거지역의 95%를 차지하고 있다.

<박윤철기자>yc97@donga.com