[재건축 여기]인천 구월주공, 신공항시대 '상승' 기대

입력 2001년 6월 20일 19시 19분

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‘가장 크고 가장 많고’. 인천 구월 주공아파트에 붙은 수식 어다. 이 곳은 국내에서 재건축을 추진 중인 아파트 가운데 가장 큰 단지다. 재건축을 통해 들어설 아파트가 무려 9436가구에 이른다. 웬만한 ‘미니 신도시’ 규모다. 인천의 노른자위 땅에 있어 교통여건도 좋다. 단지의 규모나 입지여건은 무랄 데가 없지만 문제는 ‘실속’. 인천 지역 집 값이 수도권 아파트로는 의외로 낮은 수준이어서 재건축을 통해 수익을 얻기 어렵다는 지적도 적지 않다. 다만 주민들은 인천 신공항 시대를 맞아 지역의 성장 잠재력에 기대를 걸고 있다.

▽입지여건 및 사업개요〓인천시 남동구 구월2동 10만평이 넘는 땅에 구월주공아파트가 들어서 있다. 이 곳은 인천시의 중심지로 꼽힌다. 시청 길병원 신세계백화점 문학경기장 등 주변의 생활편익시설은 일일이 열거하기 어려울 정도. 주변에 초중학교도 밀집돼 있고 인천지하철 1호선 인천시청역까지 걸어서 10분 정도 걸린다. 기존 아파트는 10평형 940가구, 13평형 3100가구, 15평형 1190가구, 17평형 500가구 등 5730가구. 이를 헐고 25평형 1440가구, 34평형 3267가구, 38평형 1851가구, 45평형 1982가구, 52평형 896가구 등 9436가구를 짓는다.

재건축 조합은 99년 말 안전진단과 조합설립인가를 마무리했다. 시공사는 몇 차례 선정이 연기된 끝에 16일 현대건설 롯데건설 컨소시엄으로 결정됐다. 입주민이 집을 소유하고 있는 비율이 45%로 재건축 대상 아파트로는 높은 편. 재건축 동의율은 85%선이다. 조합은 올 연말까지 건축심의와 사업승인 절차를 밟아 2006년 입주한다는 계획을 세워놓았다. 올해중 사업승인까지 마무리하기에는 다소 무리라는 지적도 많아 입주시기는 늦어지기 쉽다.

▽수익성 분석〓기존 10평형을 매입해서 새 아파트 25평형에 입주한다고 가정했다. 매입가는 4250만원. 2006년 입주를 예상하면 금융비용은 936만원이다. 매입가와 금융비용에다 추가부담금 4045만원을 더한 총 투자비는 9231만원. 입주 때 시세를 1억∼1억1000만원으로 예상하면 투자수익은 769만∼1769만원이다. 13평형을 매입해 38평형에 입주한다면 842만∼1842만원의 수익을 기대할 수 있다. 어떤 평형에 투자하더라도 예상 수익이 그리 높지 않다.

▽유의 사항〓우선 주변 아파트 값을 고려할 때 높은 수익을 기대할 수 없다. 조합원 분을 제외한 일반분양 물량을 쉽게 분양할 수 있을 지도 걸림돌. 인천 주택보급률은 83.1%(2000년 말 기준)로 수도권에서 높은 수준인데다 기존 미분양아파트도 적지 않다. 일반분양에서 대거 미분양돼 시공사 부담이 늘어나면 조합원이 추가로 돈을 내야하는 사태가 벌어질 수도 있다. 단지가 워낙 커 이주 및 철거 기간이 늘어나는 등 재건축 속도가 느려지기도 쉽다.그리 높지 않은 수익성을 감안할 때 투자 목적보다는 실수요 차원에서 아파트를 사는 것이 바람직하다.

인천 구월 주공아파트 수익성 분석(단위:만원)
투자방법	매입가	금융 비용	추가 부담금	총 투자비	입주시 예상시세	기대 시세차익	대지지분
10평 매입 25평 입주	4,250	936	4,045	9,231	10,000∼ 11,000	769∼ 1,769	13.74
13평 매입 34평 입주	5,900	1,278	6,480	13,658	14,500∼ 15,500	842∼ 1,842	17.86
13평 매입 38평 입주	5,900	864	8,035	14,799	16,000∼ 17,000	1,201∼ 2,201	17.86
15평 매입 45평 입주	7,100	1,512	9,795	18,407	19,000∼ 20,000	593∼ 1,593	20.61
17평 매입 52평 입주	8,250	1,620	12,000	21,870	22,000∼ 24,000	130∼ 1,130	23.36
※추가부담금은 조합자료,금융비용은 연 6%로 2006년 입주 가정.(자료:유니에셋)