[재테크 카페] ＂역세권-직장 가까운 곳이 투자 적지＂

최근 주부들이 주택임대업에 많은 관심을 갖고 있다. 부동산컨설팅업체나 건축설계사무소에는 주택임대업에 관한 문의가 부쩍 늘었다고 한다. 주택임대업은 안정적이고 꾸준한 수입을 기대할 수 있어 노후대비 사업으로도 인기가 높지만 문제점도 적지 않다. 이번 재테크카페에서는 주택임대업을 위한 준비요령과 주의사항 등을 전문가들이 전해준다.

▽김희선 부동산114이사〓최근 임대업이 부상한 결정적인 계기는 저금리이다. 과거에는 여유자금 2억∼3억원을 은행에 맡기면 꽤 많은 이자를 받았다. 그런데 저금리로 이자소득이 절반 이하로 줄어들었다. 마땅한 투자대상이 없어진 상황에서 안전성 있는 주택임대업이 떠올랐다. 전세대란으로 월세 임대수입시장도 열렸다. 건설교통부에 등록된 임대주택사업자가 94년 102명에서 작년 말에는 1만1568명으로 기하급수적으로 증가했다. 정부도 이런 상황을 활용해 건설경기를 부양하려고 한다.

▽민진선 대한주택공사대리〓주택임대사업자가 되는 길도 한결 쉬워졌다. 2가구를 계약만 해도 임대사업자로 등록할 수 있다. 계약서를 들고 관할 시군구청에 등록하면 된다. 사업자등록은 임대를 시작한 뒤 세무서에 신고하면 된다.

▽김귀순 세무사〓주변에 보면 1가구를 임대해서 수입을 올리는 주부도 많다. 임대사업자 등록대상은 아니지만 사실상 많은 주부가 임대업을 하고 있는 셈이다.

▽김 이사〓아파트를 사서 임대업을 하려면 적지 않은 투자비가 필요하다. 월세 수요가 많은 강남권에는 전용면적 18평 이하 아파트 한 채의 매매가가 2억원선이다. 아무리 낮춰 잡아도 1억4000만원이 들어간다. 노원구 지역은 집값이 비교적 싸 초기 자금부담이 덜한 편이다. 같은 평형을 7000만∼8000만원에 살 수 있다.

▽민 대리〓미분양주택을 찾는 것도 방법이다. 수도권에도 미분양주택이 많다. 대금 납부조건도 완화돼 중도금을 모두 잔금으로 낼 수 있다. 따라서 1000만∼1500만원만 있으면 계약할 수 있다. 국민주택기금을 지원받을 수도 있다.

▽김 이사〓미분양지역은 월세 수요자를 찾기 어려울 수도 있다. 또 분양을 받아 임대업을 하려면 입주시점까지 자금이 묶이는 점도 고려해야 한다.

▽김선영 수목건축실장〓신도시 아파트를 대상으로 삼으면 어떨까. 분당에는 11평형 아파트가 6500만∼7500만원 정도이다. 여유자금이 2억원 정도 있다면 이런 지역에서 임대업을 시작할 수 있다.

▽김 이사〓새로 집을 지어 임대업을 하는 경우는 목돈이 들어가지만 수익률은 더 높다.

▽김 실장〓신축부지 가격은 강남권이 평당 700만원대이고 좋은 곳은 평당 900만원까지 올라간다. 여기에 건축비가 평당 230만∼240만원 들어간다. 서울 역삼동에 3층짜리 원룸주택을 짓는다면 땅값 6억2000만원과 건축비 5억원 등 총 비용이 11억원을 넘는다고 보면 된다. 15가구를 설치할 수 있는데 가구당 보증금 1000만원, 월세 100만원을 기대할 수 있다.

▽김 이사〓작년 가을까지 월세 수준은 월 1.6∼1.8%정도였다. 집주인들이 가능하면 월세를 받겠다고 나선다. 특히 이사철에 전세물량이 부족한 틈을 타 월세물량이 늘어난다.

▽김 실장〓투자수익률이 월 1.3% 이상이 되면 신축 임대업을 하라고 권유한다. 실내장식과 편의시설을 갖춘 집이면 월세가 월 2%까지 올라간다. 신축 임대업은 땅값과 건축비 회수에 5년 정도가 걸린다고 보면 된다. 또 부지를 갖고 있으면 3억∼4억원의 자금으로 신축 임대업을 시작할 수 있다.

▽김 세무사〓주택임대사업자에 대한 세금감면 혜택도 많다. 전용 18∼25.7평 신축주택을 사면 취득세와 등록세를 50% 감면받게 된다. 또 신축주택의 경우 2주택이면 5년 임대 후 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이미 주택을 소유하고 있는데 신축주택을 1채 사면 5년후 팔 때 신축주택에 대한 양도소득세는 면제된다.

▽민 대리〓주택임대사업자로 등록하면 의무임대기간이 3년이라는 점을 명심해야 한다. 3년 이내에 집을 팔 경우에는 제약이 따른다.

▽김 이사〓주택임대업을 하는데 제일 좋은 입지는 역세권과 직장근접지이다. 올해 상반기에 주상복합아파트 분양이 성공한 것도 임대업을 하려는 투자자가 많았기 때문이다.

▽김 실장〓신축부지를 고를 때는 건축법규로 제한을 받는 곳인지를 확인해야 한다. 법에 따라 건축평수가 줄어드는 곳도 있기 때문이다. 건축도 ‘내가 직접 짓는다’는 생각으로 해야 한다.

▽김 이사〓최근에는 임대용 주택을 전담하는 업체들이 등장하고 있다. 사업계획에서부터 세입자 물색까지 모두 서비스를 해주기도 한다.

▽김 실장〓목욕탕이나 여관을 리모델링해서 임대업을 하는 경우도 많다. 리모델링 비용은 평당 100만∼130만원 정도가 들어간다. 리모델링의 경우에는 집의 문제점을 솔직하게 털어놓아야 시공업자가 제대로 고칠 수 있다.

<이진기자>leej@donga.com