[부동산/전문가 하반기 전망]＂역세권 소형-신규아파트 유망＂

‘궂은 비가 그치면서 구름이 가시고 있다.’

올 하반기 부동산 시장을 바라보는 시각에 기대감이 커지고 있다. 국내 경기가 후반기 회복세로 돌아설 것이라는 조심스런 전망이 나오면서 무엇보다 부동산 시장의 활기가 곳곳에서 나타나고 있다. 이는 올 초 모든 경제분야가 얼어붙었던 것과는 달라진 모습.

그러나 부동산 경기도 아직까지 상품에 따라 명암이 엇갈리고 있다. 외환위기 이후 나타난 부동산 시장의 차별화 현상이기도 하다.

동아일보 부동산팀이 최근 부동산 전문가 122명을 대상으로 설문조사한 결과, 안전하면서도 투자수익을 올릴 수 있는 부동산상품으로 △역세권 소형 아파트 △아파트 단지 내 상가 △아파트 분양권 △신도시 예정택지 △신규 분양 아파트 등이 꼽혔다.

올 초와 비교할 때 경제 여건이 달라진데 따라 투자 인기순위가 바뀐 것. 역세권 소형아파트와 신규분양 아파트는 여전히 인기를 누리고 있지만 재건축 대상 아파트와 부동산 금융상품 시장은 구름이 잔뜩 낀 모습이다.

▽변함 없는 인기, 역세권 소형아파트〓역세권 소형 아파트는 투자기간에 관계 없이 가장 유망한 투자 상품으로 꼽혔다. 이는 올 초 설문조사를 했을 때 결과와 마찬가지. 역세권 소형아파트는 단기투자(1∼3년)시 5점 만점에 4.36점을 얻었고 120명 중 46명이 추천하는 등 압도적인 지지를 받았다. 3년 이상 장기투자 때도 유망한 상품 3가지 가운데 하나로 꼽혔다.

역세권 소형아파트의 투자가치는 ‘수익형 부동산’의 인기에서 엿볼 수 있다. 올 상반기 최고 인기 상품은 원룸과 주거형 오피스텔 등 임대수익이 예상되는 상품. 역세권 소형 아파트는 수익형 부동산의 장점을 모두 갖춘 것으로 평가된다. 월세 수요가 많아 임대 수익률이 높은 데다 언제든지 팔 수 있는 ‘환금성’도 돋보인다.

장마철 비수기에도 소형 아파트는 임대 매물이 품귀 현상을 빚을 정도로 수요가 많다. 전세난이 계절에 관계없이 빚어지며 장기화하는 것도 소형 역세권 아파트가 장기 투자 유망상품으로도 꼽힌 요인이다.

신규분양아파트는 단기 투자 가치가 돋보인다. 당첨되면 바로 되팔아 프리미엄을 챙길 수 있기 때문이다. 특히 소액 계약금으로도 투자할 수 있어 ‘소액 단기’ 투자자들의 주목을 받고 있다. 정부가 신규 분양 아파트에 대해 각종 세제 자금지원을 확정한 것도 유망 상품으로 꼽힌 요인이다.

▽분양권과 신도시 예정택지 약진〓아파트 분양권의 투자가치는 올 상반기에 이미 검증됐다. ‘입주가 다가오면 분양권 값은 무조건 오른다’는 얘기가 서울 웬만한 곳에서는 실현됐기 때문이다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “자체 조사 결과, 분양권 시세 상승률이 일반아파트의 2배”라고 말했다. 강남권 등 인기지역에서는 상승률이 일반아파트의 3배에 이르기도 했다.

분양권은 환금성도 높은 편이다. 새 아파트 수요가 많아 팔기 쉽고 입주할 돈이 모자라면 전세로 임대할 수도 있다.

올 초와 달리 신도시 예정택지가 유망 상품으로 꼽힌 것은 ‘판교 효과’가 컸다는 분석이다. 판교 개발이 확정되면서 개발 예정지 주변 토지 값이 오르고 관심이 집중됐다는 것. 내년 대통령 선거를 앞두고 신도시 개발이 활발할 것이란 기대도 신도시 예정택지 인기에 한 몫했다.

▽부동산 금융상품, 재건축아파트 투자 조심〓올 초 재건축 대상아파트와 부동산 금융상품으로 가장 유망한 투자 대상으로 꼽혔다. 본보 설문조사에서도 유망상품 1, 2위를 다퉜다. 그러나 이번 조사에서는 5위 이하로 밀려났다.

7월 리츠(REITs:부동산투자신탁)제도가 시행됐지만 시장에는 아직 뚜렷한 움직임이 없다. 이번 조사에서 응답자들의 82.9%는 리츠제도 시행이 당분간 부동산 시장에 영향을 주지 못할 것이라고 답했다. 세제지원과 수익성 높은 부동산을 확보하지 못했기 때문.

재건축 대상아파트의 인기가 떨어진 것은 올 상반기 지나치게 가격이 상승하고 각종 규제가 많았기 때문으로 풀이된다. 부동산114 김희선 이사는 “올 상반기 일반아파트 상승률은 4.5%였지만 재건축 대상 아파트는 22.4%나 올랐다”며 “”한마디로 이는 거품“이라고 말했다. 여기에다 3종 주거지역으로 분류되지 않은 곳은 200% 이하의 용적률을 적용받아 재건축 수익률이 하락할 수 밖에 없는 현실도 반영됐다. 한편 재건축 대상아파트가 3년 이상 장기투자 때는 유망한 상품으로 꼽혀 눈길을 끌고 있다.

<이은우기자>libra@donga.com

▼설문에 참여해주신 분들▼

▽건설회사〓금호건설 대림산업 대우건설 두산건설 롯데건설 삼성물산주택부문 쌍용건설 LG건설 현대건설 현대산업개발 (가나다 순)

▽연구소 및 중개업계〓주택산업연구원 유니에셋 가맹 중개업소

단기(1∼3년)투자 유망상품
	아주좋음	좋음	보통	나쁨	아주나쁨	무응답	추천(명)
역세권소형아파트	52	56	10	0	0	4	46
아파트단지내상가	14	46	40	10	0	12	20
아파트분양권	15	45	39	5	0	18	17
신도시예정택지	28	51	22	7	0	14	15
신규분양아파트	17	47	47	2	0	9	15
재건축예상아파트	12	57	37	4	5	7	15
오피스텔	6	35	47	15	0	19	12
도심상가	9	35	58	6	0	14	8
법원경매	8	28	64	10	0	12	8
부동산금융상품	4	37	51	9	0	21	6
재개발지분	6	32	58	14	0	12	4
광역교통망주변토지	14	50	28	10	0	20	2
대도시주변준농림지	10	22	50	24	0	16	2
단독다가구주택	2	15	49	37	3	16	2
주택가소규모상가	0	16	38	43	4	21	2
전원주택	0	7	51	37	7	20	0

장기(3년)투자 유망상품
	아주좋음	좋음	보통	나쁨	아주나쁨	무응답	추천(명)
신도시예정택지	32	48	18	6	0	18	24
재건축예상아파트	21	47	29	5	0	20	21
역세권소형아파트	31	61	17	2	0	11	20
광역교통망주변토지	24	46	28	4	0	20	18
아파트단지내상가	10	38	44	12	0	18	12
신규분양아파트	15	39	43	7	0	18	10
재개발지분	10	37	46	5	0	24	10
도심상가	6	42	50	6	0	18	10
부동산금융상품	1	38	51	9	0	23	10
대도시주변준농림지	11	48	25	14	1	23	9
아파트분양권	10	34	46	12	0	20	8
법원경매	7	41	43	9	0	22	7
오피스텔	3	33	52	17	0	17	6
전원주택	0	21	47	29	4	21	4
단독다가구주택	3	19	45	29	0	26	3
주택가소규모상가	0	20	44	38	0	20	0