[재건축 여기]<20>서울 영동주공2단지…실수요자에 적합

서울 강남의 교통 요지. 걸어서 통학이 가능한 학교가 많고, 영동세브란스병원 롯데백화점 등이 가까운 곳. 서울 강남구 역삼동 755-4번지에 위치한 영동 주공 2단지에 붙은 수식어는 그래서 ‘최고의 주거단지’다.

이 아파트의 장점은 이외에도 많다. 특히 청담 도곡 저밀도지구의 12개 단지 중에서도 비교적 사업 추진 일정이 빠른 편이어서 재건축 사업 조기 착수 가능성이 높다는 점을 빼놓을 수 없다.

다만 840가구의 아파트를 헐고 844가구로 재건축하는 사실상 ‘1:1 재건축’이어서 높은 투자수익을 기대하기 어렵고 실수요자용으로 적합하다는 게 전문가들의 분석이다.

▽입지〓강남구 역삼동 755-4번지 일대에 위치한 이 아파트는 주변에 도곡초등교, 역삼중학교, 진선여중과 진선여고, 단국고등학교가 인접해 있다. 영동세브란스병원과 롯데백화점, 월마트가 단지 바로 옆에 있다.

서울 지하철 2호선과 2003년 말 개통예정인 분당선의 환승역세권인 선릉역과 분당선 영동역이 걸어서 5∼10분 거리다. 테헤란로가 지척이어서 이곳으로는 걸어서 출퇴근할 수 있다.

▽사업〓3만여㎡의 대지에 13평형 840가구가 있다. 재건축하면 24평형 532가구, 31평형 192가구, 32평형 120가구 등 844가구로 탈바꿈한다.

시공사는 대림산업. 95년에 정한 평당공사비는 201만원이지만 그동안의 물가변동을 고려할 때 약간 인상될 전망이다. 용적율(부지면적 대비 건물총면적)은 282.78%를 적용받는다.

99년7월 안전진단을 끝내고 지난해 말 조합설립 인가를 받았다. 올 4월에는 건축심의를 통과했고 지난달 21일 강남구청에 사업승인 신청을 제출한 상태다. 이같은 사업추진 속도는 청담도곡지구에서 영동1·2단지, 도곡 주공1차와 함께 가장 빠른 것.

조합은 사업승인이 나는대로 이주에 착수할 계획으로 신탁등기접수를 받고 있다. 조합원의 재건축동의율은 99%며, 신탁등기도 75% 정도가 진행됐다고 조합측은 밝혔다.

▽수지분석〓13평형의 매매가는 1억8000만원. 시공사에서 제공하는 무이자이주비 8500만원을 뺀 9500만원 정도가 묶이는 셈이다. 2005년 입주한다고 가정할 경우 9500만원의 금융비용이 2280만원(연리 6% 적용) 정도 발생한다.

24평형에 입주할 경우 추가부담금을 8000만원이라고 하면 총투자비용은 2억8280만원이 된다. 입주시 예상시세를 3억∼3억3000만원으로 보면 3220만원의 시세차익을 기대할 수 있다.

같은 방법으로 13평형을 매입해서 32평형에 입주한다고 가정하면 추가부담금은 1억7800만원이고 예상시세차익은 5420만원 정도다.

▽투자 포인트〓큰 수익을 기대하기 힘들 듯. 실수요측면으로 접근해야 한다. 저밀도지구의 우선사업승인사항도 점검해야 한다. 청담·도곡지구 12개 단지 9340가구 중 2500가구의 우선사업 승인에서 제외될 경우 수익성은 떨어진다.

서울 영동 주공2단지 수익분석(단위:만원)
구 분	매입가	전세	금융 비용	추가 부담금	총투자 비용	입주시 예상시세	예상 시세 차익	평균 차익	대지지분 (평)
13평 매입 24평 입주	18,000	8,500	2,280	8,000	28,280	30,000∼33,000	1,720∼4,720	3,220	11.05
13평 매입 32평 입주	18,000	8,500	2,280	17,800	38,080	41,000∼46,000	2,920∼7,920	5,420	11.05
※추가부담금은 조합 제시안,금융비용은 4년후 입주 연리 6% 적용.(자료:21세기컨설팅)