[부동산]'소형 의무제' 복병…재건축 '우왕좌왕'

‘소형 평형 건립 의무제’ 부활이 재건축 시장에 파장을 몰고 오고 있다.

정부는 지난달 26일 전세시장의 불안정을 해소하기 위해 소형평형 의무제를 부활키로 했다. 정부발표 직후 재건축이 어려워질 중층아파트나 일부 택지지구 아파트는 거래가 끊어진 채 가격도 약세로 돌아서는 등 반응을 보였다. 정부는 주민들의 반발을 의식해 ‘서울 경기 차등적용’, ‘1대1 재건축 예외’, ‘용적률 인센티브 제공’ 등 대책을 잇따라 내놓고 있다. 그러나 정부방침에 예외조항등이 덧붙여지면서 시장의 혼란을 부추기고 있다. 수요자들은 최종 정책이 결정될 때까지 관망해야 한다고 전문가들은 지적한다.

서울 강남권 주요 아파트 재건축 추진 현황
아파트	총가구수	사업 단계	시공사	문의(02)
논현동양지	120	이주	동부건설	545-0727
논현동양우	120	사업승인	두산건설	″
논현동한신	130	사업승인	두산건설	″
역심동개나리1차	290	건축심의 통과	삼성물산	568-9333
역삼동영동1단지	1055	″	삼성물산	567-8330
역삼동영동2단지	840	″	대림산업	″
역삼동영동3단지	700	″	대우건설	″
삼성동해청	810	″	현대산업개발 삼성물산	541-2222
삼성동AID차관	1680	″	현대건설	545-9908
삼성동삼익	80	″	롯데건설	545-7474
아파트	총가구수	사업 단계	시공사	문의(02)
청담동상아1차	176	착공	대우건설	542-8109
도곡동주공저층1단지	2450	건축심의 통과	현대,LG,쌍용건설	3463-0055
도곡동서린	310	″	현대산업개발	″
대치동주공고층	552	이주	동부건설	538-2002
대치동동아1차	264	이주	펏,커게빌	569-8083
암사동강동시영1단지	3000	건축심의 통과	롯데건설	481-8289
암사동동서울	470	이주	현대건설	427-4949
방배동소라	561	이주	삼성물산	582-5678
방배동무지개	332	사업승인	삼성물산	583-9948
서초동삼익	881	사업승인	롯데건설	532-2112
서초동우성4차	140	건축심의통과	LG건설	522-9889
(자료:부동산114)

▽재건축 아파트 희비 엇갈려〓소형평형 의무제를 적용할 때 당장 타격을 받을 곳은 10∼15층짜리 중층아파트. 중층아파트 재건축 조합은 250% 수준으로 낮춰진 용적률 탓에 가구수는 늘리지 않고 평형만 늘리는 ‘1대1 재건축’을 추진중이다. 이 때문에 소형평형을 지어서는 사업성이 없다. 살고 있는 30평형대를 헐고 20평형대에 입주해야하는 경우도 생긴다.

고덕 개포 등 택지지구 아파트도 재건축이 어려워질 전망. 개포지구 단지별 재건축 계획을 살펴보면 새로 지을 아파트는 모두 35평형 이상이다. 소형 평형 의무제가 적용되면 재건축 계획을 전면 수정해야한다. 이 때 조합원의 부담은 수천만원씩 늘어날 수밖에 없다.

5개 저밀도 지구는 이 제도의 적용을 받지 않는다. 역삼동 박현준공인중개사무소 박현준사장은 “소형평형 의무제가 저밀도지구에는 호재일 수 있다”고 말했다.

이미 건축심의를 통과했거나 사업승인까지 받은 곳은 소형 평형 의무제 부활을 은근히 반기는 눈치다. 새 제도의 적용을 받지 않기 때문. 주변 아파트가 소형평형 의무제에 발목이 묶이면 반사이익을 챙길 수 있다는 얘기다.

▽당초 사업계획 확인해야〓소형 평형 의무제 적용받아도 모두 재건축이 어려워지는 것은 아니다. 당초 재건축 계획에 소형 평형 건립이 포함됐다면 새 제도가 재건축의 걸림돌이 아닌 까닭이다. 송파구 가락시영아파트도 그런 곳. 부동산114 김희선상무는 “새 제도 발표 이전의 재건축 계획을 확인하는 것이 중요하다”고 충고했다.

▽강남권 소형평형 인기는 지속〓일부에서 새 제도 도입으로 소형아파트 건립이 늘어나면 소형 아파트 공급과잉을 우려한다. 그러나 전세난과 소형 평형 임대수요 증가를 고려할 때 공급과잉 우려는 지나치다는 분석이 설득력을 얻고 있다. 김희선상무는 “서울에서 12만가구 이상이 재건축을 추진하고 있다”며 “재건축에 따른 전세 수요 증가를 감안하면 소형 평형 인기는 상당 기간 유지될 것”이라고 말했다.

▽당분간 관망해야〓서울시 관계자는 “기존 평형보다 작은 평형으로 재건축할 수는 없지 않느냐”고 말했다. ‘1대1’ 재건축을 추진중인 중층아파트에 대해서는 소형 평형 의무제를 적용하지 않을 수 있다는 얘기다. 건설교통부는 소형 평형 건립을 받아들이면 용적률을 높여주는 방안도 검토하고 있다. 경기도와 서울 등 지역별로 소형평형 비율을 차등 적용한다는 얘기도 흘러나온다. 유니에셋 김점수전무는 “정부의 최종안이 나올 때까지 매매를 미루고 관망해야 한다”고 말했다.

<이은우기자>libra@donga.com